剛剛結(jié)束的2015年中央經(jīng)濟工作會議明確提出了明年的五大任務(wù)：“去產(chǎn)能、去庫存、去杠桿、降成本、補短板”，我把它形容為“四個減號一個加號”。其中關(guān)于房地產(chǎn)問題，這個減號分量很重，整個提法是“化解房地產(chǎn)庫存”，一個“化解”，用詞非常慎重恰當(dāng)，面對龐大的樓市庫存量，需要通過多種渠道和方法逐步化解，而不能指望短期強硬性的政策完成。我梳理了一下，基本上談到了如下五個化解性策略：第一個策略：通過農(nóng)民工市民化來化解。
會議提出，要按照加快提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率和深化住房制度改革的要求，通過加快農(nóng)民工市民化，擴大有效需求，打通供需通道，消化庫存，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。這里的關(guān)鍵是農(nóng)民工的市民化，就是以人為本的城市化，不要先講讓農(nóng)民當(dāng)三四五線城市樓市庫存的“接盤俠”，那是不人道的，首先要解決進城農(nóng)民的落戶問題，包括落實他們的戶口、就業(yè)、子女就學(xué)、老人贍養(yǎng)等福利問題，同時，落實他們的居住問題。在這種前提下，再引導(dǎo)他們購買城市住房，同時盡可能通過各種政策優(yōu)惠，使他們能夠買得起房，住得上房。在三四五線城市，深化住房制度改革的主要方向就是要以滿足新市民住房需求為主要出發(fā)點。第二個策略：通過擴大住房租賃來化解。
這是這次中央經(jīng)濟工作會議上談到房地產(chǎn)去庫存問題中非常重要的一個策略。以往的中國房地產(chǎn)和樓市，似乎就是房屋買賣，事實上，房屋使用權(quán)的短期交易即住房租賃行為發(fā)生地比例越來越大了。可惜政策和市場長期以來一直集中關(guān)注購房市場，比較忽略租賃市場。未來無論是從房地產(chǎn)健康發(fā)展的大局考慮，還是從化解庫存的階段性策略考慮，都應(yīng)該強調(diào)以建立購租并舉的住房制度為主要方向，要大力發(fā)展住房租賃市場，鼓勵自然人和各類機構(gòu)投資者購買庫存商品房，成為租賃市場的房源提供者，鼓勵發(fā)展以住房租賃為主營業(yè)務(wù)的專業(yè)化企業(yè)。第三個策略：通過合理降價來化解。
現(xiàn)在房子賣不動，首先是價格偏高，有價無市。可是對于開發(fā)商來說，這個問題的確很糾結(jié)，一套房子的成本中，購地就占了大約40%，然后是建安成本、財務(wù)成本、稅費成本、營銷成本以及其他成本，之后才是利潤。成本降不下去，光降利潤，他們不干。所以，鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)順應(yīng)市場規(guī)律調(diào)整營銷策略，適當(dāng)降低商品住房價格，這個化解庫存的大方向應(yīng)該堅持，但首先要在房地產(chǎn)界進行有效合理的總成本控制，包括地價部分，需要政府改革土地出讓的利益分配機制，盡可能減輕房地產(chǎn)商的購地壓力，同時在稅收方面也適當(dāng)減負。房地產(chǎn)商要嚴控財務(wù)和營銷成本支出，同時保持合理利潤水平，通過上述一系列運作，真正騰出房子的降價空間。第四個策略：通過壓縮供給力量來化解。
造房子的公司太多，大大小小有數(shù)萬家，專業(yè)的不專業(yè)的，正規(guī)的不正規(guī)的，都進來了，隨便搞一塊地就蓋房子賺錢，這種現(xiàn)象過去大量存在，高庫存和這種開發(fā)隊伍的嚴重“超編”關(guān)系很大。下一步，要大力促進房地產(chǎn)業(yè)兼并重組，提高產(chǎn)業(yè)集中度，十三五期間應(yīng)該通過兼并重組關(guān)閉大約1/3或1/2的中小房地產(chǎn)企業(yè)，這樣，房子就不會造那么多了。第五個策略：通過取消購房限制來化解。
這一點其實近兩年來一直在推進，全國的住房限購政策絕大部分城市已經(jīng)取消了，限外也基本上取消了，限貸方面，由于利率市場化，央行已經(jīng)不再采用指令性政策，各個商業(yè)銀行根據(jù)自身情況決定房貸利率的走向，原有的政策性限貸也不存在了。這次會議提到要取消過時的限制性措施，注意有個“過時”的說法，可以這樣理解，也存在尚未過時的限制性措施，那就不用取消。比如，一線城市的限購，從目前的情況看，應(yīng)該屬于“尚未過時”的情況，深圳嚴重缺地，其住房供應(yīng)長期緊張，而住房需求卻非常強大，這時候如果貿(mào)然跟從全國的取消限購，可能會引發(fā)大量的投資投機客入場，導(dǎo)致房價放量上漲，因此，仍然需要堅持限購政策。