張佩 中國（深圳）綜合開發研究院金融與現代產業研究所
近年來，我國城市流動人口規模持續擴大，居民結婚年齡明顯后移，30歲以上結婚人群占比相較于十年前上升了近20%，在高房價壓力下，越來越多的人將滯留租賃市場。與此同時，我國租賃市場房源以私人住宅為主，供給數量不足、質量不高。究其原因，關鍵在于住房租賃市場資本投入量巨大、靜態回收期長達數十年，大部分企業望而卻步。如何緩解租賃住房供需矛盾，推進住房租賃市場發展，成為構建房地產調控長效機制的重要議題。今年3月5日李克強總理在政府工作報告中強調，要“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓廣大人民群眾早日實現安居宜居”。
當前，我國主要從兩個方向支持住房租賃市場發展。一是租賃用地供給多元化，增加低成本租賃用地供給，允許將商業用房等按規定改建為租賃住房、利用集體建設用地建設租賃住房試點等。二是租賃住房金融化，開展房地產投資信托基金（REITs）試點，通過發行股份或受益憑證匯集資金，由專業托管機構托管，由專業投資機構進行房地產投資經營管理，并將取得收益按持有份額比例分配于投資者。房地產投資信托基金是盤活存量物業資產、拓寬融資渠道的有效手段，最早出現在20世紀60年代的美國，成為當時美國住房租賃市場規模化發展的重要推動力。
我國國內首單長租公寓資產類REITs“新派公寓權益型房托資產支持專項計劃”于2017年10月在深交所獲批準，保利地產、招商蛇口等央企率先發行數單大規模住房租賃REITs，首單民企長租公寓儲架式權益類REITs“高和晨曦-中信證券-領昱系列資產支持專項計劃”獲上交所審議通過，碧桂園100億元租賃住房REITs獲批等等。然而，這些房企搭建的REITs 并非標準化的REITs，而是通過券商或基金子公司的“資產支持專項計劃”等方式嫁接私募合格投資者，通常被稱為類REITs。
在證監會系統2018年工作會議上，證監會表態將研究出臺公募 REITs 相關業務細則。北京、上海及深圳等住房租賃試點城市相繼表示將加快推進REITs試點。在深交所發布的《深圳證券交易所發展戰略規劃綱要(2018-2020 年)》中指出，“探索發行公募 REITs，引入多元化投資者；配合研究制定REITs相關配套規則，推動相關主管部門出臺稅收優惠等政策”。2018年租賃住房公募REITs的風口已漸行漸近。
當然，我國公募REITs仍有一些核心障礙有待突破。從市場角度看，租賃住房公募REITs根本問題在于投資運營成本高、資產收益率偏低，在當前市場條件下，一線城市住宅REITs每年租金回報率僅約 3%-4%，與美國8%左右相比，差距甚遠。從外部限制看，一是缺乏針對REITs專門的稅收優惠政策，持有機構面臨高額稅收成本和持有機構、投資者雙重征稅難題。美國REITs享受穿透性稅收優惠(Pass-through Tax Treatment)，企業的收益與損失可以沖抵企業持有人的個人所得稅應稅收入，從而避免了雙重征稅，與此同時，取得REITs資格的公司可以獲得企業層面免交企業所得稅的優惠。二是缺乏有經驗的專業運營團隊和圍繞REITs為中心的相關服務商。目前我國住房租賃公募REITs缺少成功發行和運作經驗。三是缺乏針對REITs的法律和監督體系，在沒有明確法律保障情況下，我國REITs發行運營必將面臨較大的法律風險。
住房租賃公募REITs是拓寬住房租賃市場資金籌集的重要渠道，對激活租賃住房投融資效率、增加租賃住房房源、盤活租賃市場發展，促進房地產長效機制構建具有重要現實意義。針對目前住房租賃公募REITs發展面臨的困境，應加快解決的以下一些政策瓶頸：
一是加快出臺公募REITs稅收優惠政策，完善有關法律法規，促進公募REITs收益率的提高和結構的優化；二是加強商業物業和廠房改建租賃物業的政策支持力度，加大對住房租賃市場的土地供應，通過“自持比例限制”降低土地供應價格，同時預留“允許自持土地及住房開展證券化運作”的端口；三是加快探索公租房公募REITs試點，為下階段城鎮建設用地和集體土地租賃住房的入市做好配套準備，持續擴大租房供給，提高租房質量；四是加強管理人和投資者教育，加大專業品牌運營機構培育力度，穩步提升市場化運營機構數量和運營水平；五是將公募REITs納入《基金法》、《證券法》統一監督，加快行業信用體系建設。