趙大旋 中國(guó)人民大學(xué)商學(xué)院助理教授
近日，住建部官方網(wǎng)站公布了《關(guān)于<城鄉(xiāng)給水工程項(xiàng)目規(guī)范>等38項(xiàng)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域全文強(qiáng)制性工程建設(shè)規(guī)范公開(kāi)征求意見(jiàn)的通知》，其中明確指出“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易”。該征求意見(jiàn)稿的發(fā)布，立刻引起了社會(huì)的廣泛關(guān)注。之所以大家對(duì)這個(gè)話(huà)題這么關(guān)注，主要是因?yàn)槟壳安捎玫囊越ㄖ娣e為基礎(chǔ)的交易方式廣受詬病。
使用套內(nèi)面積交易有利于保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益
目前我國(guó)購(gòu)房者在交易時(shí)所面對(duì)的建筑面積除了套內(nèi)使用面積還包括公攤面積和墻體建筑面積兩部分。公攤面積就是分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e的簡(jiǎn)稱(chēng)，它包括諸如電梯、樓道、公共門(mén)廳、設(shè)備間等部分的空間。墻體建筑面積包括家庭單元與公共空間之間的分隔，以及外墻墻體水平投影面積的50%。在實(shí)際操作過(guò)程中，這兩部分的計(jì)算非常的不透明。一是由于我國(guó)地域差異大、住宅結(jié)構(gòu)類(lèi)型多等因素，造成住宅墻體厚度不同，導(dǎo)致套內(nèi)建筑面積相同的情況下，而套內(nèi)實(shí)際可使用面積不同。二是公攤面積的計(jì)算缺乏統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，在測(cè)量上也不具有獨(dú)立性。因此開(kāi)發(fā)商一般不公布公攤的計(jì)算方法，也不會(huì)把分?jǐn)傁禂?shù)顯著地出現(xiàn)在房屋銷(xiāo)售的廣告中，對(duì)于消費(fèi)者而言就是一筆“糊涂賬”。
而使用套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易，則方便住戶(hù)自行測(cè)量核對(duì)，實(shí)現(xiàn)真正的“所見(jiàn)即所得”。從保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益的角度來(lái)看，使用套內(nèi)面積交易能有效地減少房地產(chǎn)交易的糾紛，減少開(kāi)發(fā)商“偷面積”的不正當(dāng)行為，進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)。實(shí)際上，銷(xiāo)售房屋按套內(nèi)面積計(jì)算已經(jīng)是國(guó)際通行慣例，目前國(guó)內(nèi)亦有城市已開(kāi)始試行。比如重慶自2002年起已執(zhí)行按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)。順德自2014年起采用建筑面積、套內(nèi)面積計(jì)價(jià)“雙軌并行”的方式。我國(guó)現(xiàn)有的計(jì)價(jià)模式源于香港，但香港也已在2013年取消了公攤面積的算法，按實(shí)用面積計(jì)價(jià)。
使用套內(nèi)面積交易不會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生較大影響
同一套住房使用套內(nèi)面積和建筑面積兩種不同的計(jì)量單位雖然面積測(cè)算結(jié)果不同，但是對(duì)最終售價(jià)的影響微乎其微。二手房市場(chǎng)上，比較常見(jiàn)的是整套報(bào)價(jià)，我們從房屋中介處了解的單位平方價(jià)格都是后期由中介計(jì)算得來(lái)。而對(duì)于一級(jí)市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)商一般也是先整套核算價(jià)格，而后計(jì)算出單位均價(jià)。使用套內(nèi)面積計(jì)價(jià)之后，房屋面積指標(biāo)更透明，開(kāi)發(fā)商原來(lái)在公攤面積測(cè)算上的貓膩行不通了，房屋單價(jià)一定會(huì)大幅度提升，維持整體價(jià)格穩(wěn)定。
我國(guó)現(xiàn)行的《商品房銷(xiāo)售管理辦法》中指出“商品房銷(xiāo)售可以按套（單元）計(jì)價(jià)，也可以按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)。”因此該指導(dǎo)意見(jiàn)中提出的使用套內(nèi)面積進(jìn)行交易與現(xiàn)行制度并無(wú)沖突。值得注意的一點(diǎn)是，現(xiàn)行的《商品房銷(xiāo)售管理辦法》對(duì)于商品房的產(chǎn)權(quán)是這樣規(guī)定的：“商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成，套內(nèi)建筑面積部分為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e部分為共有產(chǎn)權(quán)。”也就是說(shuō)，不論以何種方式進(jìn)行計(jì)價(jià)，消費(fèi)者所獲得的獨(dú)立產(chǎn)權(quán)部分都是套內(nèi)部分。
住房市場(chǎng)規(guī)范對(duì)市場(chǎng)的影響更多是信號(hào)作用
我國(guó)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)在近幾十年的發(fā)展過(guò)程中，城市住房市場(chǎng)一直是處于供不應(yīng)求的局面。長(zhǎng)期以來(lái)，城市住房市場(chǎng)供給的嚴(yán)重不足容忍了我國(guó)開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)質(zhì)量的一直停滯不前。當(dāng)前，隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入新的階段，“提升型”的住房需求大量涌現(xiàn)，城市居民開(kāi)始更加關(guān)注住房產(chǎn)品的本身質(zhì)量。因而，最近一段時(shí)間出現(xiàn)的各種住房市場(chǎng)規(guī)范都是順應(yīng)這一潮流，政策制定者向開(kāi)發(fā)商釋出提升產(chǎn)品品質(zhì)的強(qiáng)烈信號(hào)。
本次征求意見(jiàn)稿中提出的取消公攤面積目標(biāo)就是為了促使開(kāi)發(fā)商提升住宅整體外在品質(zhì)，減少宣傳貓膩的。我國(guó)之所以在之前很長(zhǎng)的一段時(shí)間中使用公攤面積進(jìn)行計(jì)價(jià)是有著客觀歷史原因的。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)建立之初，主要是為了解決城市住房短缺的問(wèn)題，因此鼓勵(lì)社會(huì)資本進(jìn)入住房建設(shè)領(lǐng)域，加大城市住房供給。為了防止開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)過(guò)程中粗制濫造，忽略公共部分的建設(shè)，因此確立了公共面積攤?cè)胭?gòu)房者購(gòu)買(mǎi)面積中的計(jì)算方式。然而，在當(dāng)前的新環(huán)境下，住房市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)開(kāi)始迫使開(kāi)發(fā)商在提供住宅產(chǎn)品品質(zhì)，走上異質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)的路子。公共使用部分恰恰是開(kāi)發(fā)商提升自身產(chǎn)品品質(zhì)最容易著力的地方。因此，不需要公攤面積，開(kāi)發(fā)商也有動(dòng)力設(shè)計(jì)和建造好公共使用空間；存在公攤面積，則多了測(cè)量的“貓膩”空間。此外，在當(dāng)前繼續(xù)使用公攤面積的計(jì)算方法，反而會(huì)使一部分開(kāi)發(fā)商擔(dān)心因?yàn)楣珨偙壤^(guò)高流失客戶(hù)，而減少提升公共使用空間的動(dòng)力。我們可以直觀的感受到，即使在存在公攤面積的情況下，我國(guó)市場(chǎng)上很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)都存在公共使用面積不足，設(shè)計(jì)建造質(zhì)量低劣的問(wèn)題；而很多一直使用套內(nèi)面積交易的國(guó)家，商品房項(xiàng)目也都配備了健身房、游泳池、公共活動(dòng)區(qū)等大量?jī)?yōu)質(zhì)公共設(shè)施。
此外，在這次規(guī)范的征求意見(jiàn)稿中還提出了諸如新建住宅應(yīng)該精裝交房、四樓以上住房應(yīng)該加裝電梯、住宅使用年限不得低于50年等等一系列標(biāo)準(zhǔn)。這些規(guī)范的都向市場(chǎng)釋出了進(jìn)一步提升開(kāi)發(fā)品質(zhì)的信號(hào)。（責(zé)任編輯：李曉曼）