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活動標(biāo)題

2007年中國房地產(chǎn)高峰論壇暨《房地產(chǎn)藍(lán)皮書》出版發(fā)布會

活動描述

中國社科院編撰的以房地產(chǎn)政策為主線的2007年《房地產(chǎn)藍(lán)皮書》即將出版。定于4月27日上午在社科院舉行“2007年中國房地產(chǎn)高峰論壇暨《房地產(chǎn)藍(lán)皮書》出版發(fā)布會”，以“聚焦房地產(chǎn)政策”為主題進(jìn)行研討。中國網(wǎng)進(jìn)行現(xiàn)場直播,敬請關(guān)注！

文字內(nèi)容：

謝壽光:

各位領(lǐng)導(dǎo)、各位專家，女士們、先生們：大家早上好！

由中國社會科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心和社會科學(xué)文獻(xiàn)出版社聯(lián)合主辦的2007年中國房地產(chǎn)高峰論壇暨《房地產(chǎn)藍(lán)皮書》2007年版出版發(fā)布會現(xiàn)在開始。
2007-04-27 08:54:12
謝壽光:

會議開始之前，首先介紹一下主席臺就坐的專家和領(lǐng)導(dǎo)。中國社會科學(xué)院高全立副院長；中國建設(shè)部原副部長、中國房地產(chǎn)原協(xié)會會長、著名的房地產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)和專家楊慎會長；中國房地產(chǎn)評估師協(xié)會副會長兼秘書長柴強；國土資源部中國土地勘測規(guī)劃院地價所所長鄒曉云；北京市國土資源局研究室主任孫惠林；國家統(tǒng)計局固定資產(chǎn)投資司房地產(chǎn)處處長翟善清；中國社會科學(xué)院城市與發(fā)展研究中心主任牛鳳瑞。
2007-04-27 08:56:16
謝壽光:

還有一些專家也陸續(xù)的會到，包括社科院金融所副所長王國剛和一些專家。出席會議的還有韓國大使館經(jīng)濟部一等秘書韓相國。

房地產(chǎn)問題一直是最近幾年來社會高度關(guān)注的。中國社會科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心，每年都要推出他們的研究報告《房地產(chǎn)藍(lán)皮書》。每次《房地產(chǎn)藍(lán)皮書》的推出，都會在新聞媒體和社會各界引起引起廣泛的關(guān)注和反響。
2007-04-27 08:58:35
謝壽光:

會議正式開始之前，就媒體如何有價值的、準(zhǔn)確的把藍(lán)皮書的成果表達(dá)作一點說明。

2006年《房地產(chǎn)藍(lán)皮書》發(fā)布的時候，在有關(guān)房價以及其他房地產(chǎn)政策的相關(guān)問題上，在媒體里引起不同的意見。在采訪專家的時候說法上也有不一致的地方。藍(lán)皮書的一個特點，代表的是專家的個人觀點，每一個藍(lán)皮書的課題組的總報告是代表主編者的意志。作為出版者來說，我們通過根據(jù)皮書的技術(shù)的規(guī)范，以及我們的規(guī)定，有關(guān)審稿的原則進(jìn)行把關(guān)、審查，既不代表出版社的觀點。
2007-04-27 09:01:33
謝壽光:

所以，如何準(zhǔn)確地利用專家的研究成果，希望各家媒體有一個準(zhǔn)確的把握。也就是前兩天，《農(nóng)村綠皮書》發(fā)布會上，有一些領(lǐng)導(dǎo)同志的發(fā)言代表的只是自己個人的觀點，其中有一家媒體應(yīng)當(dāng)說是沒有很好的把握，而是炒作，所以，造成了不必要的混亂。因此，在這個問題上，我們每次會議里，一方面大家把藍(lán)皮書書中的內(nèi)容準(zhǔn)確地表述，如果根據(jù)自身的要求可以單獨采訪與會的個別專家，但是僅僅代表專家本人的觀點，并不代表中國社科院，也不代表出席會議的某些領(lǐng)導(dǎo)部門的同志。
2007-04-27 09:03:07
謝壽光:

因為這些問題我想要反復(fù)說清楚，免于誤導(dǎo)。現(xiàn)在媒體也非常厲害，可能會給我們?nèi)粘５墓ぷ髟斐苫靵y。房地產(chǎn)的問題敏感度太高，今天討論的，而且主題又是聚焦房地產(chǎn)政策。政策當(dāng)然是由政府發(fā)布的，但是，專家個人對這些政策的效應(yīng)，政策形成的效果是可以發(fā)表不同的觀點和看法的。但是，這些觀點和看法只代表發(fā)表的個人的自己的意見。當(dāng)然，中國社會科學(xué)院的專家、學(xué)者對房地產(chǎn)的研究是持續(xù)追蹤的，2007年《房地產(chǎn)藍(lán)皮書》到底有哪些亮點？哪些會引起大家高度關(guān)注的成果？一會兒主編會向大家作報告。
2007-04-27 09:04:14
謝壽光:

下面有請中國社會科學(xué)院高全立副院長講話。
2007-04-27 09:07:18
高全立:

尊敬的各位來賓、各位朋友，大家上午好！

今天我們在這里舉行2007年房地產(chǎn)高峰論壇暨《房地產(chǎn)藍(lán)皮書》發(fā)布會，借此機會我代表中國社科院的領(lǐng)導(dǎo)向主辦單位對該書的出版付出辛勤勞動的全體同志表示祝賀，向到會的房地產(chǎn)界和新聞界的朋友們表示熱烈的歡迎和衷心的感謝！
2007-04-27 09:07:32
高全立:

在我國現(xiàn)階段，房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟重要的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)健康持續(xù)發(fā)展，不僅是建設(shè)和諧社會的重要物質(zhì)保證，而且直接關(guān)系到國民經(jīng)濟的發(fā)展。溫家寶總理在十屆全國人大五次會議政府工作報告中明確指出：“房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟，改善人民群眾住房條件有重大作用，必須促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展”。
2007-04-27 09:08:21
高全立:

經(jīng)驗表明，人均GDP在1000-3000美元是房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展時期，我國正處在這個發(fā)展階段，隨著經(jīng)濟社會的發(fā)展和人民生活水平的提高，城鎮(zhèn)居民住房的增量需求和改善需求雙旺盛，是房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展的動力。在解決溫飽之后，全面建設(shè)小康社會階段，住房一定成為城鎮(zhèn)居民的基本生活需求，而且是構(gòu)建和諧社會的重要物質(zhì)載體。
2007-04-27 09:08:54
高全立:

改革開放以來，特別是住房分配制度改革以來，我國房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展，不僅有效地帶動了國民經(jīng)濟的快速增長，而且迅速改善了居民的生活條件，但是也存在著房價偏高，公用結(jié)構(gòu)不夠合理，房地產(chǎn)持續(xù)過熱等問題，這是前進(jìn)和發(fā)展中的問題，也與政策和管理有關(guān)。2006年國家房地產(chǎn)業(yè)宏觀政策密集出臺，強調(diào)調(diào)整住房功能結(jié)構(gòu)，關(guān)注保證，特別是低受家庭的住房保證問題，2007年房地產(chǎn)仍將是社會關(guān)注的焦點之一，今年的“兩會”熱門話題也是房地產(chǎn)問題。因此，對房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行系統(tǒng)的研究，對完善我國房地產(chǎn)市場體系和住房保證體系，保證房地產(chǎn)業(yè)的健康方面具有重要的現(xiàn)實意義。
2007-04-27 09:09:52
高全立:

由中國社會科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心主持編撰的《中國房地產(chǎn)藍(lán)皮書》已經(jīng)連續(xù)出版四年，從學(xué)術(shù)的角度審視和評判了我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對我國的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展起到了一定的參考和引導(dǎo)作用。
2007-04-27 09:11:10
高全立:

2007年《中國房地產(chǎn)藍(lán)皮書》將房地產(chǎn)政策作為主題，提出問題，進(jìn)行探討。盡管做了艱苦的努力，但是，由于數(shù)據(jù)、實踐和力量的限制，報告不可避免地存在這樣那樣的不足，希望各位專家學(xué)者和參會嘉賓在今天的論壇上積極展開研討，提出建設(shè)性的意見，同時也希望通過與媒體的共同努力，使《房地產(chǎn)藍(lán)皮書》的成果得到廣泛的傳播，為我國的房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定的發(fā)展作出更多的貢獻(xiàn)，祝這次發(fā)布會取得圓滿成功。謝謝大家！
2007-04-27 09:11:25
謝壽光:

謝謝高院長的講話。高院長在講話中提到《房地產(chǎn)藍(lán)皮書》已經(jīng)連續(xù)出版四年，其實對每一年課題組專家所發(fā)布的成果，其實我是有一個建議，明年開始各課題組對上一年度，甚至再上一年度的情況進(jìn)行評估和糾偏。
2007-04-27 09:12:12
謝壽光:

從我這幾年作為出版者的角度來看，房地產(chǎn)藍(lán)皮書和整個對房地產(chǎn)趨勢的預(yù)測，走勢的預(yù)測應(yīng)當(dāng)和實際的情況是吻合的，提出的一些上漲的價格指數(shù)可能不能說非常精確，但是藍(lán)皮書最大的成果，不是精確到上漲到幾個百分點，或者是每平方米上漲多少錢，而是在于對它的趨勢，對于各種政策的效應(yīng)將會有什么樣的效果做了一些專家的分析和評估，便于無論是政府的決策部門還是老百姓，根據(jù)專家的意見去把握和評估，這也就是藍(lán)皮書的價值所在。
2007-04-27 09:12:59
謝壽光:

2007年《房地產(chǎn)藍(lán)皮書》到底有哪些亮點，現(xiàn)在有請藍(lán)皮書的副主編，中國社會科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心研究員李景國先生作主題報告。
2007-04-27 09:13:59
李景國:

謝謝！各位專家、新聞界的各位朋友上午好！下面我代表課題組作2007年房地產(chǎn)報告的專題演講。第一，房地產(chǎn)政策回顧及2006年政策的特點。1998年住房制度商品化以來，房地產(chǎn)市場迅速成長和發(fā)展，但是距今畢竟不到十年的時間。時間長短，必要的法規(guī)制度、政策還很不健全，房地產(chǎn)在發(fā)展過程中出現(xiàn)了這樣那樣的問題，同時房地產(chǎn)的迅速發(fā)展使其成為很快成為影響經(jīng)濟發(fā)展的重要因素。
2007-04-27 09:15:24
李景國:

為了解決房地產(chǎn)自身發(fā)展中存在的問題，以及為了抑制經(jīng)濟發(fā)展過熱的問題，近幾年國家出臺了一系列與房地產(chǎn)有關(guān)的政策，是近幾年國家出臺政策最多的經(jīng)濟領(lǐng)域之一。2007年中國房地產(chǎn)發(fā)展報告的政策篇，對近幾年出臺的相關(guān)政策進(jìn)行了初步的總結(jié)。近幾年政策的主要特點：
2007-04-27 09:16:35
李景國:

1.調(diào)控對象由初期以土地調(diào)控為中心轉(zhuǎn)向土地調(diào)控與房屋調(diào)控并重。2.土地調(diào)控由早期主要關(guān)注國有土地資產(chǎn)流失問題，開發(fā)區(qū)建設(shè)用地轉(zhuǎn)向?qū)ㄔO(shè)用地總量控制和土地管理制度建設(shè)的關(guān)注。3.房屋調(diào)控重心由重視房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展轉(zhuǎn)向?qū)ψ》績r格的關(guān)注和最近對住房結(jié)構(gòu)的調(diào)控。4.土地和房屋調(diào)控由“租”“費”為主轉(zhuǎn)向以“稅”為主，由軟約束轉(zhuǎn)向硬約束。5.金融調(diào)控由寬松的鼓勵性轉(zhuǎn)向緊縮的限制性。
2007-04-27 09:17:16
李景國:

2006年房地產(chǎn)政策特點，2006年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，以調(diào)整供給結(jié)構(gòu)和引導(dǎo)需求為主線，與前幾年相比，其特點是：1.政策的綜合性和系統(tǒng)性增強，2006年4月底開始，國家關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控的政策密集出臺，涉及信貸、稅收、利率、外資、套現(xiàn)結(jié)構(gòu)、市場信息、土地出讓與督查力度、土地收益分配管理等領(lǐng)域，涵蓋了房地產(chǎn)市場的各個環(huán)節(jié)。2.政策的可操作性增強。不僅包含具體措施，而且具有量化的指標(biāo)。如對套現(xiàn)面積及其比重進(jìn)行量化的規(guī)定。
2007-04-27 09:19:27
李景國:

3.政策措施的針對性增強。政策和措施主要針對目前房地產(chǎn)市場存在的商品房供應(yīng)套現(xiàn)結(jié)構(gòu)不合理，普通住宅供應(yīng)少等問題。4.政策出發(fā)點增強了對民生的關(guān)注度。2006年出臺的房地產(chǎn)政策，以滿足普通居民住宅需求為出發(fā)點，解決中低收入家庭住房問題提高到顯有的高度，凸顯了關(guān)注民生的理念。5.強化對政策實施的監(jiān)督。對政策的落實加強了監(jiān)督檢查，相關(guān)部委組成調(diào)查組對全國各地調(diào)查房地產(chǎn)的調(diào)控效果，加大了對違規(guī)、違法事件的處理力度。
2007-04-27 09:20:46
李景國:

6.重視制度建設(shè)，建立國家土地督查制度，工業(yè)用地出讓最低價標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一公布制度和土地使用權(quán)出讓收入實行管理收支兩條線的管理制度。第二個大方向，2006年中國房地產(chǎn)概括及存在的問題。一，房地產(chǎn)概況。首先看房地產(chǎn)投資。2006年房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)的投資的比重與2005年基本持平，（2005年是17.8%，2006年為17.6%）。投資增長率略有回升，（2005年19.8%，2006年為21.8%，）但是低于全社會固定資產(chǎn)的投資增長率。
2007-04-27 09:22:08
李景國:

從房地產(chǎn)開發(fā)方面看，土地開發(fā)面積和新開工面積均達(dá)到2000年以來的最高，但是土地購置和竣工面積與2005年相比均有所減少。從商品房的銷售來看，2006年各類商品房銷售面積均達(dá)到了2000年以來的最高值，從一個角度和一定程度上反映出需求旺盛。2006年住宅、辦公樓和商業(yè)用房銷售面積分別達(dá)到2000年的3.3倍、2.8倍和3.0倍。這個可以從表上看出來。
2007-04-27 09:23:58
李景國:

從商品房的價格來看，2000年以來，除辦公樓銷售均價上下有所波動外，各類商品房價格一直上漲。2003年以后各類商品房價格上漲加速，就是說從2000年以來，各類商品房一直上漲，但是上漲速度快的還是2003年以來期間。其中2006年的住宅價格是2003年的1.4倍。從商品住宅來看，2000年以來，全國商品住宅開發(fā)建設(shè)投資額、新開工面積、銷售面積一直增長，2006年達(dá)到最大值。（見圖）這個表商品住宅的各種指標(biāo)。
2007-04-27 09:25:26
李景國:

住宅投資占全部房地產(chǎn)投資額的比重2006年達(dá)到最大，為70.2%，住宅銷售額一直在82%-86.6%之間浮動，就是從2000年以來。下一個問題是房地產(chǎn)市場存在的問題。1.部分城市房價增長過快。盡管2006年的宏觀調(diào)控政策對抑制房價增幅起到一定的作用，但是仍有部分城市房價增長過快，例如深圳市2006年商品房的平均價格9956元/平方米，比2005上漲32%，其中商品住宅均價，2006年為9106元/平方米，比2005年上漲30%。應(yīng)該引起注意的是，由于收入差距的存在，房價增長過快，會使低收入家庭住房的居住能力進(jìn)一步下降，也可能會擴大沒有能力購房的群體。
2007-04-27 09:27:27
李景國:

2.市場供給偏緊。從2002年1月至今，全國商品房空置面積一直在1.22億-1.43億平方米之間波動，與強勁需求之間形成鮮明的反差，供求關(guān)系緊張，必然導(dǎo)致市場價格上漲，而價格上漲又導(dǎo)致市場投資和投機的增加。房地產(chǎn)市場的投資和投機，又刺激價格進(jìn)一步上漲。3.價格結(jié)構(gòu)矛盾突出。商品房供應(yīng)的結(jié)構(gòu)性矛盾，比如價格矛盾，在每一個城市當(dāng)中的區(qū)位矛盾以及套型結(jié)構(gòu)矛盾等等都比較突出，但是價格矛盾更為突出。就是中低價位的商品房供應(yīng)量比較低。
2007-04-27 09:28:58
李景國:

4.市場秩序有待進(jìn)一步完善。目前房地產(chǎn)市場依然存在囤積土地、虛假宣傳、違規(guī)預(yù)售、無證經(jīng)營、合同詐騙、投機操作、違規(guī)建設(shè)、隱瞞利稅、脫逃稅款等問題。5.信息系統(tǒng)建設(shè)有待進(jìn)一步完善。房地產(chǎn)信息仍然存在不完善等問題，信息筆錄有待于制度化。房地產(chǎn)信息的例如搜集和系統(tǒng)化建設(shè)有待于進(jìn)一步完善。
2007-04-27 09:29:59
李景國:

6.住房保障體系滯后，為中低收入家庭提供住房保障的制度缺乏法律和制度的保障，保障性住房在住房供應(yīng)中的比重比較低，覆蓋面比較小，資金來源缺乏制度化保障。廉租房制度在一些城市處于起步階段，沒有建立起住房保障、家庭檔案的申請審批制度，經(jīng)濟適用房投資不僅從2000年持續(xù)滑坡，而且仍然存在許多需要改進(jìn)和完善的問題。第三個大的方面，2007年房地產(chǎn)市場發(fā)展的主要趨勢。
2007-04-27 09:32:16
李景國:

1.落實調(diào)控政策力度加大。2.房地產(chǎn)投資增幅仍將保持在20%以上。3.住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)將有所改善。4.房價漲幅估計在5%以下。5.解決居民住宅渠道多元化。6.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加快重組。7.節(jié)能環(huán)保型住宅將得到加快推廣。
2007-04-27 09:33:14
李景國:

第四，政策建議。1.堅持市場化導(dǎo)向，規(guī)范政府權(quán)力邊際。2.增加住宅有效供給。首先需要增加土地供應(yīng)，如何在不突破建設(shè)用地總規(guī)模的前提下增加土地供應(yīng)成為關(guān)鍵。解決這類問題，可以通過改善建設(shè)用地結(jié)構(gòu)，主要是提高工業(yè)用地，（包括各類開發(fā)區(qū)）的集約利用程度，特別是制定配套政策，尤其是激勵政策，順應(yīng)城市化進(jìn)程，結(jié)合新農(nóng)村建設(shè)，在改善農(nóng)村居住和生活條件的同時，逐步調(diào)整農(nóng)村人均建設(shè)用地過大的問題。3.引導(dǎo)住房需求。
2007-04-27 09:33:43
李景國:

4.加快二手房交易和房屋租賃市場建設(shè)，分流新房市場需求。5.完善住房保障體系，解決中低和低收入家庭的住房問題。6.整頓市場秩序，規(guī)范企業(yè)行為。由于時間關(guān)系，今天我作的主題演講就到這里。謝謝各位！
2007-04-27 09:35:18
謝壽光:

感謝李景國研究員用很少的時間把主要2007年《房地產(chǎn)藍(lán)皮書》的核心的研究結(jié)論給大家作了一個報告。更詳細(xì)的東西，大家可以從書上來進(jìn)一步發(fā)掘。《房地產(chǎn)藍(lán)皮書》是今天剛剛拿到手，所以，對每一家媒體都是平等的，沒有誰提前先把這個消息往外發(fā)出去。第一階段是藍(lán)皮書的發(fā)布會結(jié)束了。第二階段是中國房地產(chǎn)高峰論壇。請專家作演講。
2007-04-27 09:35:40
謝壽光:

首先有請中國房地產(chǎn)協(xié)會原會長楊慎先生講話。楊慎會長每次在房地產(chǎn)論壇都語出驚人，我相信大家會得到很多的收獲。
2007-04-27 09:36:46
楊慎:

今天參加中國房地產(chǎn)高峰論壇會，我們感謝社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心為2006年的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展所作的辛苦的工作。每年房地產(chǎn)的重大信息都是從社科院最先發(fā)布，房地產(chǎn)大的走勢和動態(tài)走向，他們也是起到了積極的引領(lǐng)作用。所以，從這個意義上，我代表房地產(chǎn)協(xié)會向他們感謝。但是，下面的意見，就是我講個人的意見。
2007-04-27 09:36:58
楊慎:

第一，當(dāng)前房地產(chǎn)的任務(wù)是干什么？房地產(chǎn)做什么？依然是貫徹國家的宏觀調(diào)控政策，把我們的思想和行動統(tǒng)一到中央宏觀調(diào)控的房地產(chǎn)。這是第一的任務(wù)，也是最重要的任務(wù)。中央關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的主要任務(wù)是什么？精神實質(zhì)是什么？溫家寶總理在3月5日的全國人大的工作報告中講的非常清楚，講了房地產(chǎn)重要性的四個方面，限于時間，我不展開了，大家都學(xué)習(xí)了報告。從四個方面講了房地產(chǎn)業(yè)今后發(fā)展的重點和方向。
2007-04-27 09:37:40
楊慎:

之前在2月底，在人大會開會之前，曾培炎副總理聽取國務(wù)院有關(guān)部門對房地產(chǎn)業(yè)檢查的情形報告的時候，也作了很重要的指示。他講“房地產(chǎn)主要的任務(wù)是增加供給，引導(dǎo)需求，穩(wěn)定價格，規(guī)范市場”。這些精神同溫總理的政府工作報告“我們發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)以廣大居民的普通住宅為重點，以解決低收入者、貧困人群的住房為重點，加大財政支持力度，實行適度的消費等等”，與溫總理講的是完全一致的，我們作為房地產(chǎn)行業(yè)的人，我們第一任務(wù)就是領(lǐng)會和貫徹這些指示。
2007-04-27 09:38:25
楊慎:

在這些指示當(dāng)中，雖然沒有正面的直接提到把降低房價、穩(wěn)定房價作為重點任務(wù)，但是，大家都知道，在溫總理報告當(dāng)中對房地產(chǎn)提出了更高、更嚴(yán)格的要求。這個要求是什么？就是房地產(chǎn)業(yè)要從我們國家人多地少的國情和現(xiàn)階段的經(jīng)濟發(fā)展水平出發(fā)，堅持科學(xué)發(fā)展和適度消費，發(fā)展節(jié)能、省地型建設(shè)，過去是節(jié)能，而現(xiàn)在是節(jié)能、省地、環(huán)保。要求特別關(guān)心和幫助解決低收入者的住房問題，要求實行新的財政政策，積極的財政政策，支持貧困群眾的住房問題等等。這些重要性，我認(rèn)為是今年各項工作的總的指導(dǎo)思想。由于時間關(guān)系不講那么多了，但是，我們要注意這個問題。
2007-04-27 09:39:25
楊慎:

現(xiàn)在大家可能會問，既然宏觀調(diào)控調(diào)控兩年，各種手段，經(jīng)濟手段、法律手段、稅收手段、科技手段都用上了，但是為什么現(xiàn)在的房價依然沒有降下來，并且在部分地區(qū)繼續(xù)上漲和回調(diào)。對這個問題怎么看？我個人看，有三點：
2007-04-27 09:40:25
楊慎:

一，我們?nèi)狈Τ墒斓氖袌鼋?jīng)濟調(diào)控經(jīng)驗。我們國家實行市場經(jīng)濟從1993年開始到現(xiàn)在十幾年，房地產(chǎn)這個行業(yè)總體的調(diào)控沒有很好的經(jīng)驗，過去計劃經(jīng)濟下我們生活是處在短缺經(jīng)濟，我們有的是制定短缺的經(jīng)驗，但是，一旦供給不平衡，供給過剩，通貨緊縮怎么治，我們沒有經(jīng)驗。治理過剩，通貨緊縮沒有這個經(jīng)驗，這是實質(zhì)，這是我們存在的現(xiàn)狀。在這樣的情況下，當(dāng)經(jīng)濟發(fā)展過快，盡管主觀上從國務(wù)院到各地政府想采取措施，但是，往往由于采取措施不對路達(dá)不到預(yù)期的效果。
2007-04-27 09:41:03
楊慎:

比如現(xiàn)在當(dāng)時批了穩(wěn)定房價，一般都是這樣的，緊縮貨幣，管理貨幣，嚴(yán)控土地，再增加稅收，一般是這樣做的。去年我們也是用了這三種方法，但是，實踐來看，這三種辦法的結(jié)果是增加房價。土地嚴(yán)控信貸減少了，資本提高了，是不是增加房價。嚴(yán)控，土地實行嚴(yán)格的招拍掛，不準(zhǔn)劃撥土地，土地價格都平均的上漲。用稅收來調(diào)節(jié)市場，增加稅收，這三者都是通過賣方轉(zhuǎn)嫁到消費者，所以，主觀上想為老百姓做好事降低房價，客觀上卻是越調(diào)越高，我們是沒有這方面的經(jīng)驗。而且在這次中央提出來，從總的方面提出來加大廉租房的建設(shè)，都會從建立社會保障方面都能夠解決，但是，過去我們沒有這方面的經(jīng)驗。
2007-04-27 09:42:15
楊慎:

二，住房的社會保障制度。這是一個比較大的問題，住房的政策設(shè)計作一些反思。當(dāng)時提出來住房保障，一個是實行三種不同的供應(yīng)結(jié)構(gòu)，商品房、經(jīng)濟適用房和廉租房。廉租房雖然提出來，當(dāng)時領(lǐng)導(dǎo)也有考慮，但是，具體的怎么運作沒有可操作性的東西。因此，對于低收入群體來講，當(dāng)他一旦積蓄買房的資金的時候，房價就比原來的設(shè)想升值一兩倍，使這些人永遠(yuǎn)處在一種沒有房的困境之中。
2007-04-27 09:44:01
楊慎:

所以，住房制度的保障沒有建立，不完善、不健全，這是一個非常大的問題，也是中央提出要特別解決的問題。任何國家、政府必須由資本市場來調(diào)節(jié)大量的消費者的需要，對低收入者只能是政府支持。所以，我們在這方面必須采取措施。
2007-04-27 09:44:50
楊慎:

三，我們現(xiàn)在有一些統(tǒng)計數(shù)據(jù)口徑不夠準(zhǔn)確，統(tǒng)一的口徑不夠一致，也造成大家的認(rèn)識上的差別，現(xiàn)在甚至出現(xiàn)統(tǒng)計口徑上有打架的現(xiàn)象，因為政策上就需要數(shù)據(jù)的口徑，但是數(shù)據(jù)有不一致的地方。這個有歷史原因，原來我們國家用的是計劃經(jīng)濟體制，是包的，建一個房子，包括鋼材、水泥、木材、磚瓦，包括實物消費在內(nèi)，而現(xiàn)在的統(tǒng)計的GDP是增加值。國家過去沒有增加值的概念，我們沒有GDP的概念，九十年代中期，我們核算體系改革用蘇聯(lián)的，原來的物質(zhì)生產(chǎn)編制表體系改成帳目體系，實行了體制的根本性改變。
2007-04-27 09:45:36
楊慎:

我們的這個沒有改革，以后是在實踐當(dāng)中逐步的完善起來。在完善的過程中當(dāng)然有不健全的地方，也有各個地區(qū)清理數(shù)據(jù)的時候受部門、地方的行政制約，有的部門不履行，所以，大家經(jīng)常看的在報上看到的是數(shù)據(jù)打架，這就引來了政策制定人不必要的爭執(zhí)。這些問題，我個人的意見，我多次向有關(guān)的土地部門，建設(shè)部門反映意見，但是，建立一個完整的統(tǒng)計理論、統(tǒng)計制度、指標(biāo)體系、計算方法、報告制度，把完整的體系建立起來，不是一天能夠完成的。
2007-04-27 09:46:47
楊慎:

現(xiàn)在有這樣的問題，大家都知道，最明顯的就是城市人口，現(xiàn)在房地產(chǎn)的總量，房地產(chǎn)規(guī)模，現(xiàn)在房地產(chǎn)統(tǒng)計是14項，是廠房、住宅、辦公樓、寫字樓，包括道路等等14項。城市越發(fā)展，城市的規(guī)模越大，城市化的進(jìn)程越快，房地產(chǎn)統(tǒng)計的范圍越大。房地產(chǎn)的投資開發(fā)占固定資產(chǎn)的投資是17-18%，而在大城市不一樣，北京是55%，上海占36%，天津也將近40%。
2007-04-27 09:47:41
楊慎:

這個數(shù)據(jù)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不是，為什么？城市發(fā)展越大，原來郊區(qū)不統(tǒng)計，而現(xiàn)在也統(tǒng)計了，原來城鎮(zhèn)不統(tǒng)計算農(nóng)村，而現(xiàn)在也統(tǒng)計，所以，隨著城市化進(jìn)程的加快，統(tǒng)計的范圍就會大，基數(shù)也大，所以，房地產(chǎn)的投資老降不下來，其中有一個是統(tǒng)計制度和計算方法的問題。這個理念要改變也有一個過程，城鄉(xiāng)劃分怎么劃分？誰能說城鄉(xiāng)怎么劃分？城市中心有城中村，每一個城市都有，城中村算城市還是農(nóng)村，現(xiàn)在說不清楚，誰都說不出來，有的算城市，有的算農(nóng)村，所以，這方面的問題，出現(xiàn)這些情況，也是正常的，報道的時候也要客觀的反映實際的問題，不然數(shù)字老不降下來，是統(tǒng)計口徑和基數(shù)的問題，這些都是下一步自己完善市場機制亟待解決的問題。
2007-04-27 09:48:32
楊慎:

作為當(dāng)務(wù)之急，我個人講，堅持市場化的方向不能動搖。現(xiàn)在究竟房地產(chǎn)怎么解決，可能解決不了，有的主張個人建房，有的說集體建房，還有提出來全面的實行廉租房制度等等，總體上市場化的方向不能變，為什么？我們這幾年房地產(chǎn)發(fā)展這么快，就是實行了市場經(jīng)濟體制。1950-1980年，30年中國建了多少住宅？7億平方米，一共是1140萬套，平均每年46萬套房子，堂堂的中華人民共和國每年46萬套房子，從1980至今，改革開放蓋了多少房子，蓋了是1.1億套房子，比過去增加十幾倍，這個歷史的發(fā)展就是市場化的發(fā)展，不能再退回來，有什么問題解決什么問題，有問題解決。我們要繼續(xù)前進(jìn)，在前進(jìn)當(dāng)中繼續(xù)解決問題，前進(jìn)當(dāng)中主要的問題是什么，我個人認(rèn)為，大力發(fā)展以貨幣直補為主的廉租房制度。
2007-04-27 09:49:36
楊慎:

給沒有廉租房的人，政府建房是一個方案，政府不一定掏錢建房子，用貨幣直接補貼使他們有購房能力也是一種方法，要建廉租房，由他個人買，大小、朝向、區(qū)域自己選，建立貨幣直補的廉租房制度要大力發(fā)展。用這樣的辦法來解決多數(shù)群眾的住房問題，實行住房大眾化的消費政策。這是我講的幾個基本的概念，對不對，請大家參考。
2007-04-27 09:51:08
謝壽光:

楊會長果然是語出驚人，提出了有見地的意見，包括房地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)如何正確的理解。依我看，這的確是往往把平均數(shù)掩蓋很多的具體的問題。《房地產(chǎn)藍(lán)皮書》也開始越來越成熟的對每個城市，今年我們還另外出一本叫宜居城市的報告，對各個區(qū)域的房子作分析，應(yīng)該說越具體的數(shù)據(jù)，對每一個消費者或者是決策者越有用。下面請中國房地產(chǎn)估價師協(xié)會副會長兼秘書長柴強同志講話。
2007-04-27 09:51:27
柴強:

很高興來參加藍(lán)皮書的發(fā)布會。沒有準(zhǔn)備，既然坐在這讓我講，還是講幾句。第一，表示祝賀。藍(lán)皮書連續(xù)四年出版、發(fā)布，實在是不容易。剛才聽了報告，我感覺有這樣幾個特點：一，嚴(yán)謹(jǐn)、科學(xué)的態(tài)度。因為房地產(chǎn)現(xiàn)在每個人都有觀點，當(dāng)然，也有科學(xué)、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)模嗟氖菓{感覺自己發(fā)表觀點、意見。當(dāng)然，嚴(yán)謹(jǐn)、科學(xué)的嚴(yán)肅態(tài)度是非常好的。
2007-04-27 09:53:03
柴強:

二，權(quán)威性。由中國社會科學(xué)院一幫專家，行業(yè)內(nèi)的一些專家，我看了一下，包括這些作者都是行業(yè)的專家。可能在媒體上大家不知道，媒體上大家知道的幾個人和真正的研究的不完全一樣。所以，業(yè)內(nèi)的話就是比較了解權(quán)威性。三，全面、系統(tǒng)。我們還是要以科學(xué)、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膽B(tài)度做好藍(lán)皮書。首先是祝賀。祝賀將來越辦越好，在社會上的影響、引導(dǎo)的作用越來越重要。第二方面我談一下自己的感想。
2007-04-27 09:54:13
柴強:

一，房地產(chǎn)業(yè)，還是有非常大的積極的、重要的作用。是我們國家當(dāng)前，一直未來一段時期的支柱產(chǎn)業(yè)，這樣的地位是非常重要的。所以，還要大力的發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，促進(jìn)它持續(xù)、健康、規(guī)范的發(fā)展。這樣的主流。我估計中央也是這樣的基本的看法。二，我贊同楊會長剛才講的，包括藍(lán)皮書后面的政策建議，市場化的趨向，市場機制在房地產(chǎn)方面發(fā)揮基礎(chǔ)性的作用。不能因為有一些問題否定土地使用制度改革，否定過去的住房制度改革，這樣社會化、商品化、市場化方向。
2007-04-27 09:55:08
柴強:

三，從過去的改革也有一些不足的地方。我們在1989年住房制度改革，停止住房實物分配，實行住房分配貨幣化，針對過去的傳統(tǒng)的一套做法，使我們國家這幾年住房變成消費的熱點，住宅建設(shè)成為新的經(jīng)濟增長點，房地產(chǎn)業(yè)成為支柱產(chǎn)業(yè)。以前對住房、社會保障關(guān)注的不夠，目前關(guān)注住房的保障，我也是非常贊同的。
2007-04-27 09:56:20
柴強:

因為住房和一般的商品不一樣，一般的商品像汽車，買不起就用公共交通解決，或者是其他的一些商品，可有可無的，但是住房是生活必需品，社會上總有一些低收入者，從現(xiàn)在的資本主義國家，收入很高的國家，也有一些低收入者，住房是價格大的商品，所以，總有一些人買不起的。所以，又必須人人享有住房。當(dāng)然，也要注意區(qū)分與人人擁有住房是兩碼事，是人人享有住房。所以，我們國家中低收入者也享受經(jīng)濟改革的成果，所以，在目前有一定經(jīng)濟實力的情況下，要更多的關(guān)注住房保障。當(dāng)然，有一個合理的度，目前這方面比較缺乏，所以，要大力。
2007-04-27 09:57:02
柴強:

四，適合我們國家的國情，我們應(yīng)該走什么樣的住房建設(shè)的模式和住房的消費模式的問題。實際上現(xiàn)在大家都清楚了，大的背景可能還要深入研究，在我們國家突出的問題就是人多地少、人員缺乏。我們住房模式必須要走節(jié)能、省地、環(huán)保，所以，要適合我們國家國情的住房的建設(shè)的模式，我們要談。當(dāng)然，我們更多的應(yīng)當(dāng)采取經(jīng)濟的杠桿作用進(jìn)行調(diào)節(jié)。不宜過多的產(chǎn)業(yè)強制性的規(guī)定，所以，要采用高的稅收，對大戶型的商品住房，高低價，適當(dāng)?shù)倪€有一些限制的措施來引導(dǎo)。
2007-04-27 09:58:09
柴強:

通過真正的有錢人交高的稅、高的地價，這部分反哺到中低收入者的廉租房的建設(shè)，這也是解決的一個途徑。不是大家看齊。當(dāng)然，目前也要倡導(dǎo)住房的消費模式，建設(shè)模式相對應(yīng)的是消費模式。目前住房消費模式，有些是過多的超前消費，這個問題確實存在。剛才我們幾位來的早一點，在貴賓室的幾位領(lǐng)導(dǎo)講，也要倡導(dǎo)這種消費的模式，其中一個是超前。現(xiàn)在的年輕人剛工作，或者是剛結(jié)婚就希望有大的房子，這在西方也是不可想象的。當(dāng)然，誰都想住好房子，但是要按照正常的來買。另外就是追求過大。
2007-04-27 10:00:08
柴強:

高品質(zhì)、高品位，而不是盲目的追求大面積，當(dāng)然要有適度的面積，要理性的消費。所以，住房消費模式要引導(dǎo)。我還想談一點，分析經(jīng)濟的發(fā)展階段，特別是消費的模式相對應(yīng)的。住房消費目前都是要抵押貸款，這是很正常的。當(dāng)然，我經(jīng)常講，利率對于消費、對于房價有很大的影響，但是，短期內(nèi)影響不大，因為我們上調(diào)的利率大家反映不大，當(dāng)然，從歷史長期來看影響非常大。水滴石穿的原理大家知道。
2007-04-27 10:01:13
柴強:

回顧歷史，我們利率最高的水平是將近12%，國家還要進(jìn)行保值儲蓄。最低的時候?qū)⒔?%，目前我們還是2%多，所以，從歷史來看，還是在很低的位置，正常的是到5%、6%的位置。當(dāng)然到一定程度可能爆發(fā)，那個時候貸款的利率到什么地方去，大家可以想像。所以，理性的消費也要考慮到這樣的因素。當(dāng)然，還有其他的因素，我不多講了。
2007-04-27 10:02:02
柴強:

在房地產(chǎn)領(lǐng)域還存在一些其他的問題。目前我對征地拆遷也有一點考慮。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，土地可以說是一個原材料，必須有。土地來源我們國家有兩個來源，一個是城市的房屋拆遷，實際上房屋拆遷并不是要拆遷房屋，而是要取得這塊地。農(nóng)村的土地就是征地、征收。所以，《土地管理法》、《物權(quán)法》出臺以后，都要保護(hù)被拆遷、被征地的居民、農(nóng)民的利益，這是非常正確的。
2007-04-27 10:02:43
柴強:

當(dāng)然，我個人的意見，兩種極端都要房子，一種是沒有合法的征地拆遷的前提，沒有足夠的補償。當(dāng)然還有一種漫天要價，無理取鬧。所以，拆遷要足額補償?shù)轿唬厥饫щy的情況要給予充分的考慮。這樣要依法快速地完成征地拆遷的過程。當(dāng)然，細(xì)節(jié)有很多的技術(shù)問題，我講的是有一個規(guī)律和原則。當(dāng)然，解決房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展問題還有其他的，但是，最后還是持續(xù)健康規(guī)范的發(fā)展。我們不能為了一時，包括穩(wěn)定房價也是這樣，如果不穩(wěn)定，最后還是行業(yè)內(nèi)的人士吃虧，會有泡沫，在泡沫的過程中大家都是非常快樂，人人都會賺到錢。
2007-04-27 10:03:33
柴強:

但是，泡沫破滅之后，人人都是受害者。非常簡單的道理，這個杯子值10塊錢，你50塊錢買，我賺了40，我很高興，你賣另外一個人他出100元，你也賺了，我從他手里200元買到，他也很高興，我再賣給你出300元買你也很高興，但是，這個杯子實質(zhì)就值10塊錢，泡沫的時候大家很快樂，但是大家一醒悟什么支持這個價格，是真正的收益還是內(nèi)涵的價值支持，實際上總有一天大家會醒悟的。
2007-04-27 10:04:54
柴強:

所以，包括我們的房價的問題，在一些地方確實高了，脫離了基本的支撐，而且個別的城市住房的價格超過了寫字樓的價格，這在世界上都少見。所以，我問了很多的專家，包括國內(nèi)、國外的專家，大家沒有想過這個問題，這個問題值得思考。按道理，商業(yè)寫字樓、工業(yè)、住宅都有一個順序，如果順序顛倒了，兩者肯定有一者是不正常的。謝謝大家！
2007-04-27 10:05:39
謝壽光:

下面有請國土資源部中國土地勘測規(guī)劃院地價所鄒曉云所長講話。
2007-04-27 10:06:25
鄒曉云:

感謝主辦方提供這個平臺，也感謝新聞媒體記者對房地產(chǎn)的關(guān)注。今天討論的重點是聚焦政策，我今天的講話也盡量的靠近主題。我今天想說的一個基本的想法，就是從目前的情況來看，我們的房價很高，我認(rèn)為很根本的原因就是壟斷造成的。這個壟斷是制度性的壟斷。最近北京市公布一個數(shù)字， 1-2月，商品住宅銷售的成交額是逐年下降的，下降7%。平均價格是逐漸的上升的，上升的幅度是17.3%。這說明一個什么問題，就是銷售量在下降，但是，價格在不斷的上升。
2007-04-27 10:06:53
鄒曉云:

北京市2007年3月份可銷售的房屋是78959套，但是，登記銷售的只有8574套。這就是從官方網(wǎng)站上找到的數(shù)據(jù)。這些數(shù)據(jù)是非常具有壟斷市場的特征的。這是一個現(xiàn)象。我們在推進(jìn)市場建設(shè)，加強宏觀調(diào)控的同時，我們要關(guān)注壟斷的問題，我們經(jīng)常看電信行業(yè)的壟斷，還有銀行、鐵路各方面的壟斷，大家提出了很多的治理的方式，包括銀行最近大家也很關(guān)注。房地產(chǎn)這種制度性的壟斷我們應(yīng)該引起關(guān)注。
2007-04-27 10:07:51
鄒曉云:

我說幾個方面：第一，房地產(chǎn)開發(fā)許可制度，這是我們值得反思的問題。大家可能習(xí)以為常，房地產(chǎn)開發(fā)許可制度是要規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)市場，或者是提供一個專業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)隊伍。但是，這種制度已經(jīng)成為市場壟斷的門檻。具體看一下房地產(chǎn)管理開發(fā)企業(yè)的辦法有設(shè)置很多不同的門檻，比如企業(yè)要獲得開發(fā)的有哪些專業(yè)的要求等等門檻上的東西。這是中央的政策和地方的政策都有這種限制。它會造成什么后果？目前的情況是這樣的，所有的土地必須經(jīng)過房地產(chǎn)開發(fā)商之后才能進(jìn)入普通的消費者手上，房地產(chǎn)開發(fā)存在一個特許經(jīng)營的行業(yè)。就像煙酒一樣，這是形成壟斷的基本條件。
2007-04-27 10:08:58
鄒曉云:

我記的在五六年前到一些小縣城去，這些小縣城一般的居民他們都自己購買土地建房子，但是再過幾年過去，現(xiàn)在沒有這樣的情形了，所有的土地都是在開發(fā)商手里，普通的消費者只有從開發(fā)商手上拿地。我說這個事，并不是我們攻擊這個制度，我們可以改善、完善這種制度。因為購買土地或者居住權(quán)是每一個公民應(yīng)該具有的權(quán)利，我們通過各種方式都有平等的權(quán)利獲得土地，但是我們現(xiàn)在買一套房子多么的困難。
2007-04-27 10:10:22
鄒曉云:

合作建房已經(jīng)好幾年的歷史，提出了這個概念，但是目前的情況下仍然沒有松動。溫州雖然取得了合作開發(fā)的土地，但是，現(xiàn)在在立項的過程中仍然是等待，而且是不知道什么時候能夠拿到許可。實際從某一個方面來說，限制了每一個人購買土地的權(quán)利，這是很不公平的。
2007-04-27 10:11:43
鄒曉云:

我的建議是我們要逐步的放開合作建房，而且這種合作建房，在世界上絕大多數(shù)發(fā)達(dá)國家地區(qū)都是具有的制度，而且比例是很高的。我們生產(chǎn)房屋，自建房屋是每個人的權(quán)利，制度上不能造成門檻或者是歧視性的制度，應(yīng)該提供公平的環(huán)境。第二，土地出讓政策。這是土地使用制度改革或者是房地產(chǎn)使用制度改革的最早的基本的制度，這個制度本身沒有問題，包括出讓土地也沒有問題，問題是現(xiàn)在把土地大部分的出讓給開發(fā)商。
2007-04-27 10:12:15
鄒曉云:

我們在北京作過一個調(diào)查，開發(fā)商非常愛好擁有大規(guī)模的土地，這種大規(guī)模的土地帶來的后果是什么，首先開發(fā)商會獲得很多的利潤，這是不用說的，這是一點。二是開發(fā)商可以形成區(qū)域性的壟斷。在大城市當(dāng)中大家感覺不是特別的明顯，在一些中等城市是非常明顯的。一個中等城市往往由兩三個開發(fā)商控制，在某一個區(qū)或者是東邊、西邊就是自己開發(fā)。這種壟斷已經(jīng)完全控制住價格，大家知道，早期建的時候價格很低，逐漸的價格上升，完全是按照自己的意志增加房價。
2007-04-27 10:13:22
鄒曉云:

另外，在規(guī)劃上也是。因為小區(qū)的規(guī)劃基本都是開發(fā)商自己做的。我認(rèn)為這也是不太好的東西。作為未來的居住人應(yīng)該有權(quán)利參加小區(qū)規(guī)劃的，當(dāng)然，從操作上來說，未來的居住者是不可能直接參與的，因此，政府就要參與，但是政府在里面頂多起到批準(zhǔn)、批示的作用，基本控制力是很小的。
2007-04-27 10:14:19
鄒曉云:

對房地產(chǎn)開發(fā)來說，擁有一片大規(guī)模的土地之后，完全可以從追求利益的角度來操縱規(guī)劃，也是對未來的土地使用者的權(quán)利的侵犯。我建議應(yīng)該把土地出讓變成小塊的，甚至是一棟樓、一棟樓的出讓，有些人說這是很麻煩的，不可操作性。其實我們具有這樣的條件，我們的土地是一級開發(fā)的。既然土地已經(jīng)做熟了，為什么不切割賣，這樣賣有什么好處？在整個的市場當(dāng)中，土地的附屬，出賣的綜地非常多。綜地多了以后，供應(yīng)的總量相當(dāng)于市場的商品的部分。出讓的招拍掛是很正常的銷售出去。
2007-04-27 10:15:34
鄒曉云:

第三，房屋的預(yù)售制度。這會造成什么？造成資金的壟斷。我們大家知道，最早預(yù)售房制度，政府的目的是促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)的啟動發(fā)展，但是，現(xiàn)在看來預(yù)售制度已經(jīng)成為了房地產(chǎn)開發(fā)商的資金壟斷，最后形成壟斷效率的工具。這個制度現(xiàn)在不能取消，我們建議是要逐步的改善，直到最后變成一種購房的資金保護(hù)，作為一種保護(hù)賣房者和購房者利益的武器，不僅僅是開發(fā)商的武器。
2007-04-27 10:17:50
鄒曉云:

第四，稅收制度。稅收有很多，但是，現(xiàn)在未來做的物業(yè)制度，物業(yè)稅或者是不動產(chǎn)稅，其中一塊要引起重視。我們應(yīng)該把開發(fā)商持有的土地和持有的房屋、沒有賣的房屋作為和普通消費者持有的房屋同等看待。為什么這樣說？房地產(chǎn)開發(fā)商取得了土地，是擁有完全產(chǎn)權(quán)的，建造房屋也是完全產(chǎn)權(quán)的，賣給我們以后也是獲得完全產(chǎn)權(quán)，產(chǎn)權(quán)這些東西是平等的，在稅收上面也是平等的。
2007-04-27 10:19:03
鄒曉云:

有一個什么好處？就是開發(fā)商持有期間所交納的稅收會相對的增加，這樣增加開發(fā)商的土地房屋的持有成本，避免開發(fā)商囤積土地或者是有房不賣的情形。當(dāng)然，這也是一個公平的基本原則。所以，這些政策方面的東西，我們應(yīng)該要重新進(jìn)行反思，我們的側(cè)重的目標(biāo)是什么，限制的目標(biāo)是什么，現(xiàn)在的效率是什么，應(yīng)該進(jìn)行重新的評價和修訂。早期發(fā)生的作用到現(xiàn)在還存在不存在，這是我們應(yīng)該引起思考的。我講的完全是個人的觀點，供參考。謝謝！
2007-04-27 10:21:09
謝壽光:

鄒所長提供了一個看待房地產(chǎn)政策非常好的視角，是很新的，和楊會長講的一樣，堅持市場化方向，是從不同的層面來談的。下面請北京市國土資源局研究室孫惠林主任講話。
2007-04-27 10:22:32
孫惠林:

各位領(lǐng)導(dǎo)、各位專家、新聞界的朋友們，你們好。今天我非常高興，因為能夠到這個會議來聽到許多專家的真知灼見，而且對我今后的工作中開拓思路、提升理論水平，受益也是匪淺的。在這幾年的工作中，作為北京市國土資源局也做了好多工作，在房地產(chǎn)這塊確實我們也下了很大的力氣，所以今天我借這個會談三點個人的想法，或者說是我個人在工作中的體會。
2007-04-27 10:23:26
孫惠林:

第一，剛才楊會長講的我深有體會，在房地產(chǎn)市場上，政府的主導(dǎo)作用應(yīng)該是在哪？這個準(zhǔn)確定位，這幾年一直是在摸索。像我這么大歲數(shù)，我快60歲了，我們都知道，我們年輕的時候，要結(jié)婚要房子不是找市場，找單位、找領(lǐng)導(dǎo)，也就是說那會兒是國家包起來的。住房制度改革以后，結(jié)婚不找領(lǐng)導(dǎo)，是找市場，有錢就買，沒錢就租或者借。我也當(dāng)過領(lǐng)導(dǎo)，當(dāng)時一把手領(lǐng)導(dǎo)特難受是底下職工結(jié)婚找我要房子，那時最難受。
2007-04-27 10:24:13
孫惠林:

但是現(xiàn)在住房制度改革以后走向另一個極端，全部找市場。全部找市場以后又過度到一些社會的收入是不平等的，有收入高，也有收入低，也有收入特別低的，這些人住房怎么說？人人擁有住房和人人享有住房是不是一個概念？我記得那時有一個錯誤的口號，人人都要有產(chǎn)權(quán)房，變相的提法，結(jié)果造成了消費的誤導(dǎo)，千軍萬馬都擁在一級市場，房地產(chǎn)新增商品房市場，全都買新建商品房。
2007-04-27 10:26:44
孫惠林:

所以政府的定位實際上是在主導(dǎo)作用，在房地產(chǎn)市場中到底應(yīng)該起哪個作用，始終在探索，當(dāng)然現(xiàn)在越來越明晰。通過這幾年的工作，政府在房地產(chǎn)中的定位有從四個方面：
2007-04-27 10:28:19
孫惠林:

一，政府應(yīng)該切切實實的做好社會保障性住房，這是我們現(xiàn)在講的經(jīng)濟適用房和廉租房。這里我要糾正新聞屆同志們有些記者的錯誤報道，兩限普通商品房不是社會保障性住房，要把兩限商品房，錢交的再多也是普通商品房，只能算是政策性房，但是不是社會保障性房，這個觀點要扭轉(zhuǎn)過來。
2007-04-27 10:29:02
孫惠林:

社會保障性住房就是咱們現(xiàn)在講的經(jīng)濟適用房和廉租房，政府在這一塊是要全力以赴的下很大決心，甚至要付出代價的，要保障這部分房子的供應(yīng)，所以北京是今年提出來530，300萬的普通住宅，200萬經(jīng)濟適用房，30萬廉租房，這30萬廉租房20萬新建，還有10萬回購。社會保障住房是200+30，那是社會保障性住房，兩限房是要投放市場，我們要摸一摸，我們投放兩限房以后對市場是否會發(fā)生變化。
2007-04-27 10:30:01
孫惠林:

因為兩限房推出以后是否把房價拉下來，我們也不知道，但是我們想推出來試一試。據(jù)我們所了解，昨天好多新聞界同事去了，我們局二樓，西三旗那塊地，第一塊房招標(biāo)，昨天開標(biāo)，在這之前我們也做了一些調(diào)查，西三旗附近有一個公司，我不說是哪個公司，那個房子賣到9800元，后來我聽旁邊一個同志跟我說，我們那塊降價了，9800賣不動，賣到5200，因為這次在西三旗最高限價6300，把旁邊賣高價的頂住了，且不說房價的結(jié)構(gòu)，精裝修還是毛坯房、粗裝房先不說，房價的差別，從這個跡象可以看出，我們啊也想看，投放的2000商品房能不能穩(wěn)定房價，起到的什么作用，這是政府要做的第一個工作。
2007-04-27 10:31:01
孫惠林:

二，政府要做的一個主導(dǎo)作用是對于市場需求的疏導(dǎo)或者是引導(dǎo)，為什么這么？市場是供需兩方面。這些年我們一直加大在供上下工夫，但是需求強勁是我們不能不看到的現(xiàn)實。北京市去年新建商品房35%是外地人購買的，從北京市建委的網(wǎng)站可以看到，100套房子中35套是外地人買的，剩下的65套是本地人買的。金融貸款能夠限制他們不買房嗎？根據(jù)我們內(nèi)部掌握的信息，真正北京市現(xiàn)在買新建商品房將近40%都是一次性付款，尤其外地人。所以金融調(diào)控對他的作用并不是很大。
2007-04-27 10:33:19
孫惠林:

這個事情，需求非常強勁的情況下，我們強調(diào)供給，這是一個方面，當(dāng)然應(yīng)該我們做的。但是更應(yīng)該做的是需求怎么做。就像剛才領(lǐng)導(dǎo)講的，我參加工作一直到28歲結(jié)婚，找領(lǐng)導(dǎo)要房，領(lǐng)導(dǎo)給了我一間，說實在沒什么房子，給你一個12平米的房子，過了兩年換一個筒子落樓16平米，再過幾年，一直到78年恢復(fù)高考上大學(xué)，大學(xué)畢業(yè)以后第二年也就是84年單位才調(diào)個小兩居室。
2007-04-27 10:34:33
孫惠林:

我們這一代人從住房的需求來說逐步的往上過度，可能現(xiàn)在這種需求強勁的旺盛，一步到位，超前消費也好，叫什么也好，包括一些年輕人大學(xué)一畢業(yè)，前一階段我們到清華大學(xué)調(diào)查周圍租房售房時，剛剛來上大學(xué)的學(xué)生，家里把在家里的家產(chǎn)、房子賣了，到清華大學(xué)附近買房子。一步就要到位。我個人的看法，住房應(yīng)該在這方面進(jìn)行宣傳，不同層次的消費理念應(yīng)該有所調(diào)整，我從前年就曾經(jīng)提出來，宜租者租，易購者購。這個政府應(yīng)該進(jìn)行積極的疏導(dǎo)。
2007-04-27 10:35:33
孫惠林:

三，住房結(jié)構(gòu)的調(diào)整。這是政府應(yīng)該做的。我們都知道，中國原來說是地大物博，現(xiàn)在看起來中國的土地資源相當(dāng)貧瘠，北京16400平方公里，實際平原占39%，這39%刨掉綠化帶可利用率非常少，現(xiàn)在按照城市總體規(guī)劃，國務(wù)院批復(fù)2020年到1800萬，可是到去年年底以后達(dá)到1581萬，人口的增長對住房的是需要的。同時住房的需求都要住100平米以上的大戶型要多少平？可能在座的同事也去過，我去過日本，比如香港，他們也是土地資源貧乏，我去日本第一印象是，到了人家去以后，他們比我們家的地方還小。
2007-04-27 10:36:49
孫惠林:

日本人土地資源的貧瘠造成特別小的居住空間，所以他們資源的缺乏，他們住房結(jié)構(gòu)上有調(diào)整。我們過去前幾年在住房結(jié)構(gòu)上確實有錯誤，大量的推行的都是130、140、150平米的大面積，那是不對的。所以這次建設(shè)部提出住房結(jié)構(gòu)的調(diào)整，我覺得是非常好的，這是對于節(jié)約資源、能源的一個最大的好處。而且也適應(yīng)現(xiàn)在人口資源環(huán)境的相互融洽的問題。
2007-04-27 10:38:31
孫惠林:

四，政府應(yīng)該對房地產(chǎn)市場的完善健全，這是它應(yīng)該做的。房地產(chǎn)市場，一般都關(guān)心一級市場。新增商品房，也就是買新房子的市場。但是房地產(chǎn)還有二級市場，賣舊房的市場，就是存量房市場。第三級是租賃方市場。從北京市場來說，一級市場火爆，千軍萬馬都擁上去。二級市場，北京具有特殊性，所以二級市場比上海、其他城市，每天的成交量差好幾倍，當(dāng)然有一些客觀原因，北京市好些軍隊大院、國家大院，大院的房子賣了以后，不太喜歡別人再搬進(jìn)來，所以再上市存在這么一個門檻的，但是北京二級房市場部開放或者說比較薄弱，雖然這兩年有所好轉(zhuǎn)，但這實際上是一個問題。
2007-04-27 10:39:22
孫惠林:

三是租賃市場，在北京基本管理是特別薄弱的地方，全是黑中介，或者自己找人租的，沒有形成一個完善的，特別健全的，大家挺放心的，到市場可以找到租房子的。我覺得政府應(yīng)該在房地產(chǎn)這三級市場上完善、兼健全上下工夫。當(dāng)然我講的不一定對。第二個想法，剛才楊會長也講了，統(tǒng)計指標(biāo)體系的問題。
2007-04-27 10:41:24
孫惠林:

不好意思，我從2004年當(dāng)我們局的綜合處處長兼管計劃統(tǒng)計。我看了他們報的計劃統(tǒng)計報表以后，我當(dāng)時腦子都大，我仔細(xì)看了以后發(fā)現(xiàn)統(tǒng)計的數(shù)，因為我每個季度要做形式分析，我發(fā)現(xiàn)用他們的數(shù)特別不好用，為什么不好用？仔細(xì)的琢磨了好幾天，最后發(fā)現(xiàn)，我們現(xiàn)在使用的這種統(tǒng)計指標(biāo)體系都是計劃經(jīng)濟時代建立出來的一套東西，所以有些數(shù)據(jù)按照計劃經(jīng)濟統(tǒng)計不需要要，但是現(xiàn)在是市場經(jīng)濟。市場經(jīng)濟以后有些指標(biāo)體系對不上，我想要的還要重新調(diào)查一下，所以我們這幾年，從我們局來說，通過建立月報制度，而且建立相當(dāng)多的市場需要的統(tǒng)計數(shù)據(jù)。
2007-04-27 10:42:55
孫惠林:

但是整個來說，房地產(chǎn)市場的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，不知道在座新聞界的記者是否有體會，舉幾個例子來說就感覺到有什么差別的地方了。比如說，房價的事，前兩天報紙上說，廣州市長一句話房價降低，沒兩天，國家統(tǒng)計局講廣州市的可比房價，3月份上漲8.6%，這是報紙上登的。這兩個統(tǒng)計數(shù)據(jù)有沒有毛病？都沒有毛病。因為廣州國土房管局公布的數(shù)據(jù)是當(dāng)期供應(yīng)的商品房的均價，可是國家統(tǒng)計局出的數(shù)是在同期、同質(zhì)可比的一種價格，哪個更科學(xué)？我這幾年一直跟建委開會，我特別反對當(dāng)期住房均價，因為這個太好算了。
2007-04-27 10:47:08
孫惠林:

也就是3月份新供應(yīng)的商品住宅都是遠(yuǎn)郊區(qū)，中心區(qū)的高檔房不供應(yīng)，這個數(shù)加上一除，跟上個月一比馬上價格降低。什么叫同質(zhì)可比？比如在東單地區(qū)，東單地區(qū)的房產(chǎn)請房地產(chǎn)評估師，根據(jù)現(xiàn)在各方面的條件，重新評估在3月份的指標(biāo)是什么，在去年3月份評估時的指標(biāo)是多少，馬上可以顯示出它的價格，這是真實的。但是現(xiàn)在我們并沒有明確房價哪個數(shù)據(jù)，這是一個想法。第二，房價這塊，均價這個概念，北京市16410平方公里，北京市中心的房子和延慶、平谷的房子能不能加上除2，這個概念不對。因為設(shè)計空間布局的影響，或者二房主、三房主，它的房屋什么樣。
2007-04-27 10:48:36
孫惠林:

還有一個房屋的結(jié)構(gòu)也不一樣，磚混還是高層，還是別墅型、大戶型。所以這里科學(xué)性很強，但是我不知道大家是否注意，我挺注意，今年1月份開始北京市公布房價的時候是分三個數(shù)，第一是高檔商品住宅的房價同質(zhì)可比上漲多少；第二普通商品住宅房價是漲多少；第三經(jīng)濟適用房的房價漲多少。大家知道，回龍觀的經(jīng)濟房價是2600元。你要加1萬除2就成6000多，這個價格別說專家不好解決，就是對想買房子的人也不好買。
2007-04-27 10:50:09
孫惠林:

我們關(guān)心的是想買這個地段，我想買這個結(jié)構(gòu)的房子，這個房價在這幾個月的上漲趨勢或者漲幅，這樣我好判斷，我要的是這個東西。在現(xiàn)在的統(tǒng)計指標(biāo)體系里面恰恰不能反映這個問題，不信你們?nèi)シ@個東西很難做的。在市場上賣的商品房有毛坯房、有粗裝修，有精裝修，現(xiàn)在都用一個價是非常不科學(xué)的。精裝修的價格，每平方米加多少錢沒譜，甚至連家用電器也配上了。
2007-04-27 10:51:31
孫惠林:

所以具體的怎么把房價定在哪個位置、哪個點上很值得研究。所以在房價問題上，我們一般不敢輕易用數(shù)據(jù)來說明，我總覺得這個數(shù)字的差別很大。另外一個例子涉及到土地管理部門。去年中國房地產(chǎn)報的記者談過，中國房地產(chǎn)報專門等過，在土地供應(yīng)上，它有很多的時點不同、內(nèi)涵不同，時點、內(nèi)涵，包括它的一些具體的涵蓋的例子不一樣，大家非常關(guān)心的是我們土地市場，我們局二樓的土地市場，很多記者經(jīng)常去，包括我們房地產(chǎn)儲備中心的房，我們現(xiàn)在一用數(shù)，有些記者用錯。
2007-04-27 10:52:31
孫惠林:

為什么用錯？我們現(xiàn)在公布的三種供應(yīng)土地的量的概念是三個時點，第一個時點，土地中心準(zhǔn)備推出的點在網(wǎng)上公布，這是準(zhǔn)備推出去，還沒找到主，就像商品沒有找到買主。我打算推出多少塊地，多少平方米，無所謂。第二個成交量，像昨天西三旗，招標(biāo)出來結(jié)果，這是成交。推出去后成交有一個月左右的時間差，成交以后到辦理手續(xù)又有一個月，這之間都有變數(shù)，推出19塊可能賣17塊，這次成交三塊可能辦手續(xù)時就兩塊，都有變數(shù)。我們一般對外公布的數(shù)據(jù)，辦理完用地手續(xù)指簽定合同，成交量指簽訂成交確認(rèn)書的。所以在統(tǒng)計，現(xiàn)在我們國家誰都在用，誰都可以用各種時點往外說，但是數(shù)據(jù)太多以后，大家就亂套了。
2007-04-27 10:55:07
孫惠林:

住宅，前幾年看到的都是規(guī)劃建筑面積，從今年還是從去年下半年開始，建委的網(wǎng)上出現(xiàn)套的概念。其實對于住宅來說，剛才楊部長一直講套，非常好。為什么住宅是套？一套可能是500平米一個別墅，一套可能是50平米的幾居室。為什么用套科學(xué)？因為要看北京市常住人口15810萬，有多少戶，除一下這個戶，北京市人均戶，一戶平均2.3人，如果賣出一戶，可以安置2.3人，如果當(dāng)期有多少套房子賣出去按照有多少人可以算出來，但是按照規(guī)劃建筑面積算不出來，人均20、30平米沒法算。
2007-04-27 10:55:48
孫惠林:

所以實際統(tǒng)計指標(biāo)體系來說我們現(xiàn)在非常不完善，我遇到的各種各樣的問題特別多。因為具體確定時點、內(nèi)涵，我為什么今天多講了，因為我知道在座好多新聞界的朋友你們非常關(guān)注這個東西，我們也希望你們來關(guān)注，但是我們也特別希望你們引用一些數(shù)據(jù)、關(guān)注這個的時候，真正的琢磨一下，他們出的這個數(shù)到底是什么含義，你們研究透以后，我們老一代的新聞報道記者里面，專門一項的記者，他就因為這種寫作的琢磨成為這一行業(yè)的專家，我們在這方面需要記者同志們深入研究以后也成為這方面的專家，也能夠給政府出一些更好的點子和主意。
2007-04-27 10:56:15
孫惠林:

我們在研究中，因為土地部門對房地產(chǎn)的關(guān)注有兩個問題，第一房價漲是不是供應(yīng)少了。第二房價漲是不是地價漲了。我們研究來以后，我們突然發(fā)現(xiàn)，房屋有一個建筑能力的問題，住房還有一個建筑能力問題，這個有人研究過嗎？其實你們可以查一下，北京市每年的住宅開戶工是3000萬，北京市每年銷售也是3000萬，竣工3000萬。等于三個3000萬，這個住宅和銷售的3000萬是不是北京市整個住宅能力的頂點，還是有很大的空間？因為這個對分家有很大的影響。
2007-04-27 10:56:52
孫惠林:

據(jù)我所知，現(xiàn)在的3000萬的竣工能力相當(dāng)于8年以前的5倍，作為一個城市，在經(jīng)濟發(fā)展中，在住宅的建設(shè)方面是不是應(yīng)該也有一個頂點或者極限？因為大家都知道，北京市現(xiàn)在不讓采沙，北京市的建筑市場沙子一下漲了十幾倍，現(xiàn)在都是從河北廊坊周圍往這拉沙子，住房的能力如果無限制加大，會造成建材價格上漲，實際上對整個成本是增加的，對房價是有影響的。而且建設(shè)能力的這三個3000萬，這個特別值得探討。
2007-04-27 10:57:28
孫惠林:

在座的記者們非常年輕，后生可畏，希望你們利用你們接觸面廣、多方面了解情況的時候，多學(xué)習(xí)、鉆研、琢磨一些這方面的東西，通過這種鉆研、分析、研究，可能你們提出的意見比我們?nèi)锶酥v的還好，不至于出一些大笑話。謝謝。
2007-04-27 10:58:00
謝壽光:

孫主任說了很多的題目，不僅僅是對媒體，更多的是給我們的政府和研究者出了很多的，有的是非常具有操作性的。聽完以后，《房地產(chǎn)藍(lán)皮書》在明年對一些概念就要更加進(jìn)一步清晰了。前面都講了很多房地產(chǎn)的金融問題，今天這次會議請到了社科院金融所的副所長，著名的金融學(xué)家王國剛教授，剛才接待外賓所以來晚了，我們有請他。看我們金融專家怎么看待房地產(chǎn)的問題？大家歡迎。
2007-04-27 10:58:29
王國剛:

謝謝有個機會跟大家交流。事實上我想講的問題已經(jīng)沒有太多關(guān)于金融，因為金融總是和現(xiàn)實經(jīng)濟結(jié)合一塊，現(xiàn)實經(jīng)濟控制好，金融問題問題無從談起。首先，住宅的商品化改革取向不能動搖。這句話什么意思？這幾年在討論過程中隱隱約約就有這樣一個意向，好象應(yīng)該鑒于現(xiàn)在商品住宅價格，一個是過高，第二個走高的幅度過快，有人提出要進(jìn)行自建房、單位建房等，要加大這個力度。
2007-04-27 11:00:26
王國剛:

又有人明確提出來，應(yīng)當(dāng)按自建房、單位建房占到整個住宅供給量的70%-80%，留下的20%左右的空間給商品住宅。如果是這樣一種的狀況，實際上意味著中國1999年到2001年的公房改革失敗，往回走。如果這樣一種狀況能夠成立，也就意味著中國住宅商品化的進(jìn)程，在這個過程中要停止。所以，我提出這個問題，住宅商品化的取向不能動搖。
2007-04-27 11:01:34
王國剛:

不能因為眼下商品住宅市場上有這樣或者那樣的問題，就認(rèn)為我們發(fā)展商品住宅市場搞錯了，現(xiàn)在所存在的問題，我們認(rèn)為它應(yīng)該是發(fā)展中的問題，是發(fā)展不足的問題，而不是發(fā)展市場所形成的問題。大家只要看一看市場經(jīng)濟國家的情況都明白，像住宅是一個商品化的市場。我曾經(jīng)在一有一個場合說過，會提出這樣一種看法的人也許是忘掉，或者也許就沒經(jīng)過，當(dāng)時在1999年公房改革之前，那個歷程。
2007-04-27 11:02:46
王國剛:

大家想想那個時候的情況，為什么我們要進(jìn)行住房的商品化。提了很多很多的理由，這些理由今天似乎都已經(jīng)被人們淡忘，都好象不存在了。比如單位建房當(dāng)中，且不講手續(xù)辦多麻煩，單位建房當(dāng)中以權(quán)謀私的事少嗎？腐敗的事少嗎？各單位為了分房，職工打破頭，這種事少嗎？職工的住宅面積增長的幅度是什么狀態(tài)？大家居住的情況又是什么狀態(tài)？收的可憐的租金連房子維修費都不夠，等等的事情，從這樣的但是調(diào)到那個單位，從這個地區(qū)調(diào)到那個地區(qū)，大家都可以把歷史翻一下，沒有必要在這個時候，我們曾經(jīng)提出住房商品化改革的東西都忘了，沒有必要讓我們再回歸過去。
2007-04-27 11:04:19
王國剛:

所以這一點我想強調(diào)，當(dāng)然如果講的話，里面的事多了，里面多少矛盾，出了多少事，大家都可以去查。另一方面，大家也可以看到，我們的城鎮(zhèn)化建設(shè)，尤其是一些大中城市的面貌改善，實際上跟商品住宅市場的發(fā)展是直接相關(guān)的，如果假定都是各單位建房，各種配套設(shè)施怎么上呢。當(dāng)時多少的單位建了房以后，這個設(shè)施上不去，那個設(shè)施上不去，拖了多少時間。
2007-04-27 11:05:11
王國剛:

現(xiàn)在城市政府在進(jìn)行這樣的城鎮(zhèn)化過程中，各種配套設(shè)施上去，相當(dāng)一部分資金來自商品住宅的土地銷售，一旦回到那時候這些恐怕沒有了，所以要把這個過程好好的回想，而不是簡單的提出單位建房、個人集資建房占到70%、80%，不是這樣的。
2007-04-27 11:05:45
王國剛:

第二，關(guān)于經(jīng)濟適用房。大家都在講，要加大經(jīng)濟適用房建設(shè)比重等等，對于這個我想可以做更深入的討論，因為有一個市場選擇問題，我要講的是經(jīng)濟適用房該怎么樣用政策予以管理。現(xiàn)在經(jīng)濟適用房絕大部分仍然是銷售，并且定的是中低收入。在中國很有意思，我們老喜歡把“中”擺的到處都是，一講商品住宅是供中高收入階層，或者經(jīng)濟適用房是中低收入，這個“中”究竟該擱在上面還是下面，擱在高還是低的范疇，你們能說清嗎？什么叫中等收入？舉個例子，比如大家知道今年到3月份年收入12萬元的都應(yīng)該去申報納稅。
2007-04-27 11:06:39
王國剛:

年收入12萬元，你們覺得是高收入還是中收入范疇？如果做一個假定，說在高收入范疇，你知道不吃不喝，12萬十年下來120萬能買賣多少房嗎？他屬于高還是中呢？能說清楚嗎？這個收入應(yīng)該算什么收入呢？我們好些人在算這個東西是用工資表收入來計算，如果用工資表收入來計算給大家一個數(shù)，你們自己去查。去年一年全國城鄉(xiāng)居民新增儲蓄存款23000億，且不講進(jìn)了股市、買了基金，你們?nèi)ゲ橐幌拢珖擎?zhèn)職工2006年工資總額是多少，遠(yuǎn)低于這個數(shù)，不吃不喝都漲不了這么多錢，那收入算什么？所以在這里面，算的名堂太多。
2007-04-27 11:08:28
王國剛:

在有如此多的名堂算的條件下，怎么算經(jīng)濟適用房的中低收入階層，能算的清嗎？恐怕算不清。算不清，當(dāng)然誰又可以買，這是很簡單的事，因為經(jīng)濟適用房和商品住宅的差價太大，我曾經(jīng)舉過例，如果3000塊錢一平米的經(jīng)濟適用房，假定一套的面積是100平米，為了計算簡單，是30萬，如果商品住宅60進(jìn)入70塊錢一平米，意味著占了便宜，如果排隊或者走各種關(guān)系，花一個星期，30萬，誰的工資有這么高。
2007-04-27 11:11:36
王國剛:

照這樣的一個口徑去供給經(jīng)濟適用房，經(jīng)濟適用房邊際沒譜，誰都要。政府又怎么能夠支持的住，因為經(jīng)濟適用房的土地是劃撥的，基本是無價的，又怎么能夠有足夠的資金給經(jīng)濟適用房的住宅做各種的商業(yè)、文化、醫(yī)療、綠化等等的配套呢？沒錢。因此，我們覺得經(jīng)濟適用房與其對身份進(jìn)行界定，不如對使用的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行界定。這種標(biāo)準(zhǔn)大致上可以有三方面：第一，經(jīng)濟適用房只租不賣。
2007-04-27 11:12:25
王國剛:

每套的建筑面積可以有所限制，比如說按照90平米的多少折，六折、七折。租的時候是有條件的，不是沒條件，比如說可以按照經(jīng)濟適用房的造價也可以按照市場的參考價交20%的定金，因為原來買的話首付也是20%，定金是什么意思，租的時候錢在這兒，等到離開不租把本金還給你。在租的過程中，比如在經(jīng)濟適用房使用，不能買小車，有錢買小車干嗎租經(jīng)濟適用房，不能買一定標(biāo)準(zhǔn)以上的，這種的家庭用品，給你某種限制，因為沒錢才租，可以在租金給你補貼，但是不能買高檔的東西。在這個過程中，比如你不能在外面有一套商品住宅，除非你準(zhǔn)備搬家了，給你一個時間段，比如半年，在半年里你外面的商品住宅買了你再搬家。
2007-04-27 11:12:41
王國剛:

給你一些限制，在這樣一些限制條件下，不管你是什么收入的，你在這個地方住只能是這樣，必須受約束。這樣下來，我相信經(jīng)濟適用房的需求量比我們現(xiàn)在估計的大大調(diào)整，這是不一樣的。因此，得換個思路來考慮，否則經(jīng)濟適用房沒譜，這樣下去人人都要，因為眼看著憑空得了一塊便宜。這是我想講的第二個問題，當(dāng)然細(xì)講很多，時間關(guān)系不講了。
2007-04-27 11:13:31
王國剛:

第三，關(guān)于廉租房。廉租房當(dāng)然是給低收入乃至于社會保障的人群，現(xiàn)在在這部分人需要劃邊界，不能沒完沒了。為什么需要劃邊界？因為這部分實際上是用財政支持的，我這個城市的財政只能支持我這個城市的人口，如果沒完沒了，像現(xiàn)在有一些人提出，這塊應(yīng)該擴展到農(nóng)民工，下面事情就開始麻煩了。因此，必須有邊界。比如說應(yīng)該以這個城市固定人口，因為現(xiàn)在的戶籍制度還起點作用，這里面享受社會保障，然后對他進(jìn)行分配。這些人隨著時間推移有三個情況會變化，有些人的隨著時間的推移故去了，對象故去了，廉租房的供給也不需要了，第二有些家庭收入提高了，也就脫離了這樣的群體，往上走；第三，有些人到外地去工作，搬家了。這一塊就會逐漸的以擴張的態(tài)勢逐漸的收斂。
2007-04-27 11:14:01
王國剛:

這里面需要大家關(guān)注一個事，現(xiàn)在討論房價的很多人都關(guān)注，一個城市，不管什么城市，有沒有人口邊界，如果有人口邊界，這個人口邊界的保障機制是什么？過去我們用的是戶籍制度，隨著市場經(jīng)濟的推進(jìn)，戶籍制度在這方面能起的作用越來越小了，它應(yīng)該是什么？像北京這樣一個城市，人口應(yīng)該無限制的擴展嗎？你能夠認(rèn)為它在未來十年、二十年、五十年人口能夠增加到5000萬、8000萬、1個億嗎，能讓更多人住在北京嗎？如果不是這樣，北京應(yīng)該建立什么樣的人口邊界自然機制，這恐怕是需要認(rèn)真考慮的問題。不能夠無限制的往下走。你的收入達(dá)不到在北京的消費水平，外地人員就不應(yīng)該進(jìn)入北京，應(yīng)該進(jìn)入下一個城市的城市。
2007-04-27 11:15:03
王國剛:

如果那個城市也不能達(dá)到，應(yīng)該進(jìn)入再下一個城市，城市本身是多層次，大家怎么能往有限的幾個大型城市集中呢？這個大型城市必須把所有的東西保障，所有的人往這兒集中？這恐怕是不現(xiàn)實的，也是不客觀的。所以從這樣的一個角度出發(fā)，應(yīng)該考慮對不同層次的人群，運用政策進(jìn)行不同的界定來保障這樣一個市場的健康發(fā)展、有序發(fā)展，這里面好些事情不是用道德所能解釋的，如果經(jīng)濟問題都用道德進(jìn)行解釋就不需要經(jīng)濟學(xué)了，經(jīng)濟學(xué)不需要研究了，大家都去研究道德學(xué)。那是一種客觀的過程，所以我覺得在這個過程中，需要去劃分一些政策。
2007-04-27 11:16:00
王國剛:

有些人說這些房子都是農(nóng)民工建的，他們?yōu)槭裁床荒苌w房，早些年政治經(jīng)濟學(xué)家講資本家剝削工人，工人穿不上衣服，建房子工人住不上房子等等，把這個東西搬出來，實際上這講的是極不符合市場經(jīng)濟的。如果說都是這樣的話，紡織廠的工人所織的布都他穿，農(nóng)民種的糧食農(nóng)民吃，蓋房的人蓋的房子他住，這個社會上的人口沒有一個人能活著。為什么？種糧的人不織布就不穿衣服，蓋房的人有房沒糧吃。在社會分工如此復(fù)雜的東西，帶情緒化的東西來表述恐怕不合適，一定是在交易過程。
2007-04-27 11:16:35
王國剛:

既然是交易就要符合經(jīng)濟學(xué)最一般的規(guī)律，要符合市場經(jīng)濟的最一般的道德。不是那種情緒化，甚至拿道德討論問題，好比如現(xiàn)在還有人在講這句話，講那些無房戶要買房，這個詞本身出來我就沒搞明白什么叫無房戶？是指沒有私人產(chǎn)權(quán)的房還是指沒有房子住，住在露天。
2007-04-27 11:17:08
王國剛:

至少到今天為止，我沒有看到，不知道你們是否看到，有哪一戶人家在露天住，不要多，哪怕三天，然后他去買房子。如果住三個月、三年，你們更可以說了，也有人說買房擁有私人產(chǎn)權(quán)的房是中華民族的傳統(tǒng)習(xí)慣，這個傳統(tǒng)從哪來我也不知道，我所知道的，至少從我懂事開始，我所住的房就是單位分配的，使用權(quán)的房。一直到1999年公房改革以后才開始，像我們這些在單位工作買了公房才有私人產(chǎn)權(quán)的房。
2007-04-27 11:17:30
王國剛:

這個詞不知道從哪開始，有人說從封建社會開始。我問一下幾千年前，帝王將相住的是誰的房？是私人產(chǎn)權(quán)的房嗎？如果是這樣，大家有功夫到恭親王府走一下，王府的主人變更了多少代，那些主人變更是因為把房產(chǎn)賣了嗎？那不就是因為宰相出問題了，政治上不忠于皇上，所以皇上把他宰了或者是貶了，這個房子著急的收回來再分配給另一家，什么時候是私人產(chǎn)權(quán)，如果是私人產(chǎn)權(quán)，這個人被殺了房產(chǎn)不能充公，連在宰相都如此，再講皇帝，如果皇帝死了產(chǎn)權(quán)歸他嗎，如果是私人產(chǎn)權(quán)歸他，但是另外一個皇帝接管了，王朝和平民是如此嗎？連這種帝王將相不如此的話，百姓還需要多說嗎？所以在這個過程中講這些東西我覺得沒有意義，就是一種情緒化的東西，不是那么客觀的，所以這個事情要客觀的去看。
2007-04-27 11:19:43
王國剛:

實際上在這個過程中，不管對于廉租房還是經(jīng)濟適用市場經(jīng)濟的規(guī)則去理性的思考。為什么？因為現(xiàn)在我們所面臨的一個嚴(yán)重的問題是供給遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足需求。在這樣的供給遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足需求的條件下，我們對供給說了很多東西，似乎得把它打壓下去的話，甚至政策方面也表現(xiàn)出這種傾向，我覺得很不應(yīng)該。
2007-04-27 11:20:25
王國剛:

很多人到今天為止，因為改革開放這么多年，到明年有30年在1998年以后形成的買方市場，大家大概經(jīng)歷了八九年的買方市場的思維，在很多方面都已經(jīng)有了買方的權(quán)利，用這樣一套思維現(xiàn)在去考慮賣方市場的狀況，也就是供不應(yīng)求的狀況，然后提出很多問題，實際上對于商品住宅市場，我建議大家多用供不應(yīng)求、賣方市場的思路去看，如何解決這樣一種狀況。
2007-04-27 11:21:01
王國剛:

現(xiàn)在大家提了很多問題，在早些年賣方市場誰都不提，因為那個時候是賣方市場，那時候短缺的厲害，大家都沒提，現(xiàn)在之所以集中的提是因為大部分商品是買方的，所以老在主張買方的權(quán)利。所以情況不是如此，既然不是如此要針對那個時候考慮事情，因此如果有興趣很多事可以回到80年代甚至90年代市場的很多事去考慮，那個時候囤積冰箱，倒冰箱、彩電的，有誰在那個地方講那么多，只要短缺一定出事，今天還有人道倒冰箱彩電嗎。今天很多東西，在過剩條件下也分檔次，比如一個鉆石可以賣10萬，你能說鉆石對我很有用，價格太高，只應(yīng)該賣30塊，沒道理。有都是這種事。
2007-04-27 11:22:03
王國剛:

最后講一下住宅里面金融的事，這里的事牽扯方方面面，在中國現(xiàn)在住宅里面金融最重要的有三件：第一是關(guān)于按揭貸款。按揭貸款在發(fā)達(dá)國家，按揭貸款是銀行的主要資產(chǎn)，我記得我曾經(jīng)說過這個事，全美商業(yè)銀行，房地產(chǎn)貸款的數(shù)額是它工商企業(yè)貸款的2.7倍，這2.7倍的房地產(chǎn)貸款里面95%以上是按揭貸款，還有4%多一點是裝修貸款，沒有給開發(fā)商，這是人家?guī)资曜呦聛淼囊粋€必然結(jié)果。
2007-04-27 11:22:27
王國剛:

可是我們現(xiàn)在，在發(fā)展這樣一個最優(yōu)良的部分，我們覺得太多，要打下去。這對整個銀行資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，防范銀行風(fēng)險等等極為不利，在這樣的政策條件，由于需求過于旺盛，人們?nèi)~購買的比重在快速上升。這對于我們來講，究竟對銀行有好處還是對誰有好處？中國的這些銀行今后究竟在資產(chǎn)方面怎么發(fā)展，業(yè)務(wù)方面怎么發(fā)展都是值得大家認(rèn)真去思考的問題。不要單方面的只是講商品住宅怎么樣，甚至用更大的概念叫房地產(chǎn)，不要只是講它，恨不得讓銀行和這些東西都有一個轉(zhuǎn)變。
2007-04-27 11:22:56
王國剛:

所以這里面一定得考慮到周邊的關(guān)系，這是我想講的一個，中國應(yīng)該大力發(fā)展按揭貸款，必須把市場做大。購房不能簡單的以你的收入去計算。有人在講，前不久有人講國外的房價只等于一個家庭收入的1.5-3倍之間，我不知道這個數(shù)字從哪來。我所知道的是1988年聯(lián)合國人居中心的數(shù)字，這個倍數(shù)在亞洲地區(qū)為11.3倍，我們處于亞洲，不處于美國，我們該用什么數(shù)據(jù)呢？發(fā)達(dá)國家是5.8倍。
2007-04-27 11:24:28
王國剛:

第二個我所知道的，剛才講全美商業(yè)銀行的資產(chǎn)當(dāng)中貸款類，房地產(chǎn)貸款遠(yuǎn)高于工商企業(yè)貸款，我們是工商貸款是房地產(chǎn)，我們的房地產(chǎn)貸款包括開發(fā)貸款，6倍，我們是倒過來，人家是什么。如果說做一個假定，住宅價格只是一個家庭年收入的1.5倍或者3倍，可以告訴大家一個最簡單的事，美國的房地產(chǎn)貸款壓根就不存在，因為都還掉了，太簡單了，要這么大數(shù)字干什么。
2007-04-27 11:25:26
王國剛:

緊接著這里面有另一個概念，這也是媒體經(jīng)常講的叫房奴。如果大家繼續(xù)喜歡用房奴這個概念我可以講兩個最簡單的，所有企業(yè)從銀行貸款都可以叫貸奴，這句話反過來，大家都不該向銀行貸款你就不奴了。好象這都是強迫，又想得到貸款又不想還款，這樣就不奴了嗎？這是哪里的理論，這個詞，說句實在話非常貶義的，可以告訴大家不要貸款，這沒問題，我們不用發(fā)展這一套體系。有了貸款就是奴，干脆我們也不放，我們不當(dāng)主人，你也別當(dāng)奴隸。有什么意思？能夠在這里解決什么問題呢？什么問題也解決不了，把情緒提升上來了。
2007-04-27 11:26:34
王國剛:

關(guān)于金融方面第二件事，關(guān)于開發(fā)商的資金來源問題，應(yīng)該迅速改變它的結(jié)構(gòu)。什么叫迅速改變它的結(jié)構(gòu)？開發(fā)商使用的應(yīng)該是中長期資金，任何一個樓盤的建設(shè)都不是在一年所能完成的，從獲得土地開始，用銀行貸款對開發(fā)商是極為不合適的。所以應(yīng)該改變它的結(jié)構(gòu)，從這一點上應(yīng)該發(fā)展，開發(fā)商應(yīng)該發(fā)債，以公司證券、房地產(chǎn)資金、資產(chǎn)證券化、股權(quán)投資、發(fā)股上市等等改變開發(fā)商的資金來源結(jié)構(gòu)。
2007-04-27 11:27:08
王國剛:

實際上中國現(xiàn)在的條件，由于政策原因?qū)﹂_發(fā)商已經(jīng)保護(hù)不少了，我們曾經(jīng)做過一個假設(shè)，假設(shè)中國的這些開發(fā)商在現(xiàn)有的條件下，他們的資金是這樣一種主要來源于銀行的結(jié)構(gòu)，把這樣一個狀況擱到歐美國家去會是什么狀態(tài)？跟大家講句明白話，絕對不像有些人講的由于開發(fā)商房子賣不出去就會形成不良資產(chǎn)，目前總格局肯定不是這樣。而是反過來，開發(fā)商還不了貸款銀行直接接過來，因為是銀行的抵押品，是我的，如果沒建好樓盤再投錢把它建好，如果建的差不多，銀行把它賣出去，銀行獲得的收益遠(yuǎn)高于利潤。
2007-04-27 11:27:41
王國剛:

我們現(xiàn)在是不收樓盤，沒辦法，這個對開發(fā)商來講是莫大的打擊，因此要趕緊轉(zhuǎn)變這個狀況，應(yīng)該采用市場的資金而不是銀行的資金。由此來改變另一個狀態(tài)，我們現(xiàn)在能夠可持續(xù)發(fā)展的開發(fā)商比重不高，相當(dāng)高的比重是開一個樓盤下一步怎么辦。所以開發(fā)商的可持續(xù)發(fā)展是我們現(xiàn)在需要認(rèn)真研究的問題。只有把這個問題解決了，我們才能夠進(jìn)一步討論剛才孫主任提出的，究竟我們的建筑能力有多強。不然這個樓盤建完了，發(fā)現(xiàn)下一個樓盤沒有他就歇了，哪天再出來做不知道。在這個過程中，變化非常多，經(jīng)驗各方面也不足，所以要解決這個問題，只有長期性的資金才有長期性的安排。這個事需要我們認(rèn)真的考慮。這是開發(fā)商的資金要認(rèn)真解決。
2007-04-27 11:28:17
王國剛:

第三個需要認(rèn)真解決的是，預(yù)售房的資金不足，預(yù)售房原來把錢直接交給開發(fā)商，后來出了一大堆的事，出了事以后，有些部門停止預(yù)售房，停止預(yù)售房這條路肯定是錯的。實際上這里真正出的問題不在于預(yù)售房本身，而在于預(yù)售房的錢應(yīng)該交給誰。在西方國家這些錢交給第三者，不是直接交給開發(fā)商，由第三者代表購買者的利益，監(jiān)督開發(fā)商的各種情形，是這樣的制度規(guī)范化。因此，要把這個東西做一個調(diào)整，否則的話購買者由于人群分散，沒有足夠的力量來監(jiān)督開發(fā)商，錢一交完舉手投降了，如果開發(fā)商不履約就是無數(shù)的官司，這對于社會穩(wěn)定和市場發(fā)展沒有好處。所以從金融來講，眼下這三個問題需要政策面花比較大的精力去研究解決，從而促進(jìn)這個市場健康規(guī)范發(fā)展。

謝謝！
2007-04-27 11:28:55
謝壽光:

感謝王國剛所長做的精彩發(fā)言，從理性化的角度對房地產(chǎn)涉及的方方面面，思路非常清晰，我相信給我們新聞界朋友提供了很多的新聞選題和素材。最后有請《房地產(chǎn)藍(lán)皮書》的主編，社科院城市發(fā)展和環(huán)境中心的牛鳳瑞主任講話。
2007-04-27 11:29:22
牛鳳瑞:

剛才國剛先生談到“房奴”的問題，我想補充一下，要想不當(dāng)“房奴”的話，辦法非常簡單，把現(xiàn)在的賣掉，立刻成為百萬富翁。
2007-04-27 11:29:49
牛鳳瑞:

下面我談兩個對我國房地產(chǎn)政策的思考。住房關(guān)系民生。我國房價2005、2006連續(xù)兩年大幅度上升導(dǎo)致政府高度關(guān)注和一系列政策出臺，各界對此也爭論激烈。如何看待房價上漲，采取何種政策措施加以應(yīng)對，事關(guān)科學(xué)發(fā)展、和諧發(fā)展和可持續(xù)發(fā)展全局。
2007-04-27 11:30:17
牛鳳瑞:

一、理性看待房價上漲

房價上升的背后是復(fù)雜的經(jīng)濟利益關(guān)系、社會分配關(guān)系，是政治體制、文化傳統(tǒng)變數(shù)，受到國情、市情和發(fā)展階段嚴(yán)重制約。嚴(yán)格意義上的房價增幅應(yīng)是同一區(qū)位、同一品質(zhì)、同一科技含量的房屋銷售價格的上下年份之間的比較。目前我們通常所說的房價增幅是當(dāng)年平均房屋售價（銷售收入/銷售面積）與上年同期之比。“房價增幅過快”是一種判斷，是以上年房價基本合理為假設(shè)前提的。上年房價較低，則同等房價增量升幅較大，反之亦然。例如，平均房價比去年都是增加400元/㎡，在北京房價增幅為5％左右，而距永定門50公里的固安縣城房價增幅則達(dá)20％以上。
2007-04-27 11:34:29
牛鳳瑞:

當(dāng)年良好區(qū)位的高品質(zhì)大盤較多投放市場，則平均房價會有較大幅度上升；若遠(yuǎn)郊的大盤集中上市，又會拉低平均房價。市場形成房價是我國住房體制改革取得成功的重要標(biāo)志。現(xiàn)實的房價是市場供求關(guān)系多年積累的結(jié)果，當(dāng)期現(xiàn)房可能是2年之前開工建設(shè)的，購房資金可能是多年的積蓄。所以，判斷房價上升是否過快（慢），不僅要看當(dāng)年同比增幅，還要看上年房價基數(shù)，乃至以往多年的房價基數(shù)。
2007-04-27 11:34:54
牛鳳瑞:

我國住房制度基本完成是在2000年，由于住房市場化時間較短，現(xiàn)在的房價還不是完全意義上的市場價格，依上年房價為參照系作出判斷要慎重。例如，2000-2004年北京房價年均增幅為0.78％，是一個房價4年基本沒有變化的基數(shù)；計入2005年高幅增長的房價， 5年平均增速為4.2％，而同期城鎮(zhèn)人均可支配收入增速為10.4％；計入2006年13.6％的增幅，北京6年平均房價增速為5.7％，仍低于同期城鎮(zhèn)人均可支配收入平均增速4.7個百分點。
2007-04-27 11:35:18
牛鳳瑞:

我國房價過快上升基本原因在于供應(yīng)不能滿足需求。從需求來看，我國是一個有13億人口，正處于完成工業(yè)化、加速城市化階段的發(fā)展中的大國。特殊的發(fā)展階段和人多地少的國情決定了我國面對的是每年1000多萬城鎮(zhèn)增量人口的住房需求；由于經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展和居民收入的持續(xù)提高，消費結(jié)構(gòu)升級拉動的城鎮(zhèn)居民不斷增長的改善性住房需求以及必須進(jìn)行的舊城改造而導(dǎo)致的被動住房需求。
2007-04-27 11:35:38
牛鳳瑞:

基本住房需求、改善性住房需求和被動需求的疊加，形成了不可遏制的剛性需求，是房價上漲的基本動因。所以，抑制房價過快上漲，基本途徑是多建房，建好房，增加住房的有效供給。而且住房總體上供不應(yīng)求將是我國今后一個相當(dāng)長時期內(nèi)的主要矛盾，也是我國作為一個發(fā)展中國家的基本特征之一。解決這一主要矛盾應(yīng)是房地產(chǎn)政策的主要著力點。
2007-04-27 11:36:00
牛鳳瑞:

從供給方面看，偏緊的住房用地供給和交通等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的相對滯后，限制了城鎮(zhèn)住房建設(shè)空間的拓展；住房基本保障制度建設(shè)的滯后，混淆了市場機制和社會保障的界限，擾亂了人們的思考方式，提高了中低收入階層的購房預(yù)期；控制房地產(chǎn)投資的政策導(dǎo)向，不僅抵消了控制房價過快上漲政策的效力，而且抑制了住房供給的相應(yīng)增加，加劇了供不應(yīng)求的矛盾。2005年全國房地產(chǎn)投資同比增長19.8％，比上年增幅下降8.3個百分點；占社會固定資產(chǎn)投資的比重為17.8％，同比下降0.9個百分點；2005年土地購置面積同比下降4.0％，2006年房地產(chǎn)竣工面積減少0.6％，供給偏緊使房價上升成為必然。
2007-04-27 11:36:16
牛鳳瑞:

另外，在解決住房問題上，中國居民對政府的期望值高，政府也自認(rèn)為義不容辭。輿論媒體和學(xué)者群體某些不準(zhǔn)確的導(dǎo)向等等，又成倍放大了社會對房價上漲的反響。
2007-04-27 11:36:55
牛鳳瑞:

房價高漲，拉升居民生活成本，引發(fā)公眾不滿，影響和諧社會建設(shè)。但房價變化是市場優(yōu)化房地產(chǎn)資源配置的基本形式，是調(diào)整住房供求關(guān)系的有效杠桿，也是調(diào)節(jié)住房分配關(guān)系的重要杠桿。低房價首先有利于富人過量占有住房，稀缺資源的低價更容易造成浪費和低效使用。所以我認(rèn)為，房價近兩年多過快上升固然應(yīng)該引起高度警惕，但從一個較長時段來看，與平均收入增長速度相比較，仍在可以接受的區(qū)間。
2007-04-27 11:37:07
牛鳳瑞:

我們既然要建設(shè)市場配置住房資源的體制，就要承受體制轉(zhuǎn)換的“陣痛”，但也不能奢望市場化解決我國居民住房的所有問題。當(dāng)前我國房地產(chǎn)面臨的主要傾向不是市場過度，而是由于過度的行政干預(yù)所導(dǎo)致的市場扭曲。在房地產(chǎn)政策設(shè)計上，既要重視房價過快上漲對滿足普通市民改善性住房需求造成的負(fù)面影響，強化政府在市場失靈領(lǐng)域干預(yù)的作用，對房地產(chǎn)市場實施正確的調(diào)控，又要著力完善住房保障體制。
2007-04-27 11:37:21
牛鳳瑞:

要在合理劃分市場機制和行政干預(yù)的邊界、中央政府和地方政府事權(quán)財、權(quán)合理匹配的基礎(chǔ)上，根據(jù)公共財力提供的可能性，增加公房建設(shè)，滿足低收入階層住房基本需求；又要堅持市場化改革的方向不動搖，充分發(fā)揮市場配置房地產(chǎn)資源的基礎(chǔ)作用，利用價格杠桿調(diào)節(jié)住房分配，逐步滿足中高收入階層不斷提高的改善性住房需求。
2007-04-27 11:37:35
牛鳳瑞:

二、重視房地產(chǎn)政策執(zhí)行條件和執(zhí)行成本研究

我認(rèn)為，我國房地產(chǎn)政策研究目前存在著一種傾向，就是強調(diào)政策的必要性、強調(diào)需要多，對政策實施的可能性、執(zhí)行條件、執(zhí)行成本較少論及。所以，必須加強對政策執(zhí)行條件和執(zhí)行成本的研究。
2007-04-27 11:37:53
牛鳳瑞:

一是要清理認(rèn)識政策效力的局限性。任何政策都是針對某一現(xiàn)實問題而設(shè)計出臺的。但某一現(xiàn)實問題的存在又往往是諸多因素共同作用的結(jié)果。任何政策都一把雙刃劍，既會對所針對的現(xiàn)實問題發(fā)揮校正作用，又可能對相關(guān)問題產(chǎn)生負(fù)面影響。
2007-04-27 11:38:05
牛鳳瑞:

例如，加征二手房交易稅有利于抑制炒房，減少市場需求，但也增加了房屋交易成本，消弱了房屋的流動性，間接拉升房價；控制房地產(chǎn)投資政策有利于抑制過熱的社會固定資產(chǎn)投資，但也會減少房屋供給，推動房價上升，這是近年調(diào)控房價過快上漲政策預(yù)期不理想的原因之一。
2007-04-27 11:38:20
牛鳳瑞:

所以要重視對房地產(chǎn)政策效力的局限性和政策的負(fù)面效應(yīng)研究。權(quán)衡利弊得失，注意政策相互配套，防止政策效力相互抵消，發(fā)揮政策體系合力作用，才能達(dá)預(yù)期效果。
2007-04-27 11:38:40
牛鳳瑞:

二是要重視政策執(zhí)行條件的研究。任何政策都有一個執(zhí)行條件問題。不具備執(zhí)行條件的政策，盡管有千萬條理由證明其正確性和必要性，執(zhí)實也只能是一句空話，強制執(zhí)行將適得其反，或者將支付極高的社會成本。所謂有條件要上，沒有條件創(chuàng)造條件也要上，其實創(chuàng)造條件也需要條件。我們的房地產(chǎn)政策設(shè)計不僅要針對現(xiàn)實，強調(diào)問題解決的必要性，而且更要重視政策執(zhí)行的條件，政策實施的可能性。
2007-04-27 11:38:58
牛鳳瑞:

例如，提出住房保障應(yīng)保盡保，實行地方政府問責(zé)制，作為正處于城市化加速階段的一個發(fā)展中的大國，首先明確應(yīng)保的條件和保障的標(biāo)準(zhǔn)是什么，有多大財務(wù)、能在多大程度上達(dá)到“盡保”？對一些公共財力窘迫的地方，實行住房保障問責(zé)制還要具備必要的條件。不具備必要實施條件的問責(zé)制將難以達(dá)到激勵和警戒地方政府的目的。
2007-04-27 11:39:14
牛鳳瑞:

三要重視政策的執(zhí)行成本，全面評估其利弊得失。任何政策都要支付執(zhí)行成本，特別是機會成本。執(zhí)行現(xiàn)行的房地產(chǎn)政策既要支付經(jīng)濟成本，也要支付社會成本；既有即期成本支付問題，也有長期成本支付問題。收益大于成本才是好的政策。當(dāng)然，不同的價值取向，不同的知識結(jié)構(gòu)和信息把握程度會對同一政策作出不同的評價。但可以肯定的是，好的政策應(yīng)是有利解決當(dāng)前主要矛盾的，必須是兼顧當(dāng)前和長遠(yuǎn)、兼顧經(jīng)濟收益和社會福祉的。
2007-04-27 11:39:28
牛鳳瑞:

一般情況下，房地產(chǎn)政策目標(biāo)與房地產(chǎn)發(fā)展客觀趨勢相吻合，才能取得事半功倍的效果，反之或者事倍功半，或者根本達(dá)不到預(yù)期目標(biāo)。例如，我國當(dāng)前住房需求既有低收入階層的基本保障需求，但主要是居民改善性住房需求。動用公共財力增加經(jīng)濟適用房和雙限房供給，有利于平抑市場商品房價過快上漲，但對于低收入階層來說仍然是可望而不可及，等于用有限的公共財力補貼了中等及以上收入家庭改善性住房需求，由此造成新的社會不公。既對市場形成房價構(gòu)成干擾，也給腐敗和權(quán)力尋租留下了空間，是一項既無公平、又無效率之舉。
2007-04-27 11:40:10
牛鳳瑞:

若只租不售，則應(yīng)與廉租房政策一并進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計。比較成本與收益，現(xiàn)行的經(jīng)濟適用房政策弊大于利，需要進(jìn)行根本性調(diào)整。再如，房地產(chǎn)用地租金70年一次性征收，一方面提升了地價，也抬升了房價，造成當(dāng)屆政府花掉了以后數(shù)屆政府的公共財力，但另一方面也加快城市公共設(shè)施建設(shè)，使增加公共服務(wù)供給（侈奢性、浪費性的政績工程除外，官商勾結(jié)、違法亂紀(jì)應(yīng)受到依法懲處是另一回事）有了財力保證，而公共設(shè)施和公共服務(wù)的增加又是包括已經(jīng)和即將購房群體在內(nèi)的全體市民受益的。
2007-04-27 11:40:49
牛鳳瑞:

所以對于70年用地租金一次性征收政策應(yīng)在代際關(guān)系和局部與全局利益的整體協(xié)調(diào)上進(jìn)行綜合評價，既不能完全肯定，也不宜簡單地否定。
2007-04-27 11:41:29
牛鳳瑞:

我的發(fā)言就到這里。謝謝！
2007-04-27 11:41:48
謝壽光:

牛主任最后的發(fā)言也是為我們這次發(fā)布會和論壇做了一個總結(jié)，今天這個會就到這里，因為我知道很多媒體朋友都希望采訪一些專家。剛才孫主任出去的時候很多記者也圍堵。因為每家媒體有各自的需求，我們不做統(tǒng)一的答記者問，還有20分鐘的時間，記者可以私下找專家采訪。謝謝大家的光臨，今天的會議到此結(jié)束。
2007-04-27 11:42:32