活動(dòng)標(biāo)題
- 《中國住房發(fā)展報(bào)告（2014-2015）》發(fā)布暨經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下的中國住房發(fā)展研討會(huì)
活動(dòng)描述
- 由中國社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院、中國社科院城市與競爭力研究中心、社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社共同主辦的住房綠皮書《中國住房發(fā)展報(bào)告（2014-2015）》發(fā)布暨“經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下的中國住房發(fā)展”研討會(huì)，定于2014年12月26日上午9點(diǎn)，在中國社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院學(xué)術(shù)報(bào)告廳舉行。中國網(wǎng)現(xiàn)場直播，敬請(qǐng)關(guān)注！
文字內(nèi)容：
- 倪鵬飛:
今天的住房綠皮書，《中國住房發(fā)展報(bào)告2014-2015》發(fā)布會(huì)是由我們中國社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院社科文獻(xiàn)出版社、中國社科院城市與競爭力研究中心三家聯(lián)合主辦，這樣的會(huì)議已經(jīng)舉行了好多次，今天有個(gè)特點(diǎn)，沒有請(qǐng)專家出席，這是我根據(jù)過去的發(fā)布會(huì)的經(jīng)驗(yàn)，發(fā)現(xiàn)記者最關(guān)注的還是報(bào)告的內(nèi)容，包括觀點(diǎn)。為了留出充分的時(shí)間讓課題組成員把成果給大家作介紹，所以今天咱們主要是請(qǐng)媒體和課題組成員來。今天我們榮幸地請(qǐng)到了社科文獻(xiàn)出版社的社長謝壽光，他是我們中國皮書的創(chuàng)始人，過去經(jīng)常參加皮書的會(huì)議，現(xiàn)在參加會(huì)議很少了，這也顯示了住房發(fā)展報(bào)告在他心目中的地位。今天還請(qǐng)到財(cái)經(jīng)院院長、學(xué)部委員高廣春教授，他也是今天撥冗參加會(huì)議，他在其他地方有個(gè)重要的會(huì)議。
今天報(bào)名參加的媒體有45家，可見這個(gè)報(bào)告受到關(guān)注的程度，有人民日?qǐng)?bào)、人民網(wǎng)、光明日?qǐng)?bào)、新華社、新華視頻、中新社、經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)、中國青年報(bào)、北京晚報(bào)、北京日?qǐng)?bào)、北京電視臺(tái)、中國國際廣播電臺(tái)、中國社科報(bào)、新華網(wǎng)、中國日?qǐng)?bào)、法治日?qǐng)?bào)、北京青年報(bào)、北京晨報(bào)、新京報(bào)、京華時(shí)報(bào)、經(jīng)濟(jì)參考報(bào)、21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)、第一財(cái)經(jīng)、每日新聞中國經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)、中國經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)、中國經(jīng)營報(bào)、中國證券報(bào)、新京報(bào)、財(cái)經(jīng)報(bào)、搜狐、中國新聞網(wǎng)、北京商報(bào)、東方早報(bào)、中國網(wǎng)現(xiàn)場直播，另外也特別感謝中央電視臺(tái)每年都會(huì)來，今天是中國中央電視臺(tái)財(cái)經(jīng)頻道現(xiàn)場報(bào)道。
我們先請(qǐng)高院長做講話和致辭。
2014-12-26 09:00:32
- 高培勇:
作為主辦方，每次都要有個(gè)禮節(jié)性的發(fā)言。首先我代表財(cái)經(jīng)院歡迎并感謝大家參加我們今天的發(fā)布會(huì)。今天的發(fā)布會(huì)是例行發(fā)布會(huì)，每年我們都要發(fā)布中國住房發(fā)展報(bào)告。但是今年的發(fā)布會(huì)和以往的發(fā)布會(huì)有所不同，一個(gè)不同點(diǎn)是，我們剛剛搬入新的辦公地點(diǎn)，這是在我們自己的學(xué)術(shù)報(bào)告廳里，第一次舉行住房報(bào)告發(fā)布會(huì)。第二個(gè)不同點(diǎn)，我想大家注意了，住房發(fā)展報(bào)告下面的發(fā)布會(huì)有個(gè)副標(biāo)題，叫做經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下的中國住房發(fā)展研討。從今年5月份開始，新常態(tài)這三個(gè)字不斷地出現(xiàn)在我們的視野當(dāng)中，到中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議落下帷幕，我們看到新常態(tài)實(shí)際上已經(jīng)在官方語言當(dāng)中正式使用。關(guān)于新常態(tài)有各種各樣的表述，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議也給了系統(tǒng)的闡釋，但是通過這些表述和系統(tǒng)的闡釋我們想抓住它的最核心的內(nèi)容，這個(gè)最核心的內(nèi)容究竟是什么？其實(shí)說一千道一萬，我們的理解就是一句話，向社會(huì)傳遞出這樣的一個(gè)信息，中國的經(jīng)濟(jì)發(fā)生了轉(zhuǎn)折性的變化。這種轉(zhuǎn)折性的變化也可以稱之為趨勢(shì)性變化，或者叫做階段性變化。在這種轉(zhuǎn)折性變化和階段性變化面前，我們需要改變我們傳統(tǒng)的觀察問題的角度，以至于一系列的方法，我想，這是中央想通過新常態(tài)這樣一個(gè)新的詞匯向我們傳遞的重要信息。
2014-12-26 09:10:17
- 高培勇:
這個(gè)道理其實(shí)很容易理解，這幾年來，起碼2012年以來，我們發(fā)現(xiàn)，中國經(jīng)濟(jì)形勢(shì)在發(fā)生變化，這種變化到什么程度呢？到我們操用以往的理念和方法難以清晰地解釋的地步。如果說我們能用原來的概念、原來的方法加以解釋，就沒有必要使用一個(gè)新的概念，這是我們看到的第一層次。然后，在經(jīng)濟(jì)形勢(shì)發(fā)生變化的條件下，我們對(duì)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的判斷，不管是國內(nèi)國際，都發(fā)生了變化。這種變化導(dǎo)致我們?cè)趺崔k呢？我們用一個(gè)新的概念，新常態(tài)，去加以解釋它、闡釋它，就是操用原有的概念難以解釋這種變化。緊跟著，由于形勢(shì)變了，我們對(duì)形勢(shì)的判斷發(fā)生了變化，圍繞著經(jīng)濟(jì)工作的方針政策，資源的配置格局都在發(fā)生變化。我們的住房實(shí)際上就是處在這樣一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)上。
2014-12-26 09:12:14
- 高培勇:
實(shí)際上，報(bào)告的主要內(nèi)容就是在揭示這種變化，起碼在講，2014年，中國住房市場發(fā)展軌跡和全球的市場發(fā)展軌跡是不一樣的，這種不一樣就源于經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)的大背景的變化。所以，捕捉2014年圍繞著中國住房市場所發(fā)生的這些深刻的變化，從而給出我們的解釋和解讀，是我們這份報(bào)告的一個(gè)重要的出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)，只有這樣才能預(yù)測2015年以至于未來一段時(shí)間中國住房市場發(fā)展前景，這是我們需要看到的。
2014-12-26 09:16:17
- 高培勇:
除此之外，還要看到的地方，在經(jīng)濟(jì)形勢(shì)特別是住房形勢(shì)發(fā)生重大變化的背景條件下，我們對(duì)于任何問題的觀察都要放在經(jīng)濟(jì)發(fā)展新常態(tài)這個(gè)大背景下加以定位。我們看到的住房市場發(fā)生的變化很多，但是這些變化站在哪個(gè)角度可以解讀，這是很關(guān)鍵的。你可以從不同的角度去解讀，但是有一點(diǎn)我們可以達(dá)成共識(shí)，把所有的這些變化放在經(jīng)濟(jì)發(fā)展新常態(tài)的大平臺(tái)上定位的時(shí)候你會(huì)看到，這種轉(zhuǎn)折性的、趨勢(shì)性的、甚至階段性的變化，是和經(jīng)濟(jì)新常態(tài)的發(fā)展進(jìn)程密切聯(lián)系在一起的，放在新常態(tài)背景下加以解讀，我們就可以得出與以往不同的更貼近實(shí)際的判斷。我們要提醒大家共同關(guān)注的，就是在經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入轉(zhuǎn)折性變化的今天，我們需要啟動(dòng)改革的思維，我們面對(duì)經(jīng)濟(jì)新常態(tài)，不是說簡單地適應(yīng)它就可以了，這個(gè)主動(dòng)地適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展新常態(tài)，實(shí)際上是主動(dòng)地圍繞著新常態(tài)進(jìn)行適應(yīng)性的改革，這“適應(yīng)”二字不是你習(xí)慣它就行，習(xí)慣看它、懂它就行，而是要主動(dòng)地進(jìn)行改革。所以，以此來審視2014年并且展望2015年，我們一個(gè)很重要的就是看到了改革的前景。起碼大家已經(jīng)看到，在中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議公報(bào)當(dāng)中，基本上沒有提及住房方面的事情，但這并非說它不重要，而是因?yàn)檫@一屆政府對(duì)于住房市場的調(diào)控思路發(fā)生了根本性的變化，或者說正在經(jīng)歷著重要的改革，我們正在進(jìn)入這個(gè)改革的進(jìn)程，政府以怎樣的角度調(diào)控住房市場，都在進(jìn)行變化。這三條是我們今天討論中國住房市場，并且展望未來住房市場發(fā)展前景需要注意的地方。
2014-12-26 09:17:35
- 高培勇:
非常感謝謝壽光一直以來的幫助和支持，他雖然參加別的發(fā)布會(huì)的機(jī)會(huì)少了，但是我的印象當(dāng)中，凡是我們財(cái)經(jīng)院的發(fā)布會(huì)他都參加的，不僅僅是住房發(fā)展報(bào)告的發(fā)布會(huì)。也特別感謝各位記者，作為國家財(cái)經(jīng)領(lǐng)域的學(xué)術(shù)型智庫，我們一直在兩條戰(zhàn)線同時(shí)作戰(zhàn)，一條戰(zhàn)線是研究，是生產(chǎn)出成果，另外一條戰(zhàn)線是傳播，傳播我們的成果，好酒也怕巷子深，沒有各位媒體朋友給我們搭建的傳播平臺(tái)，我們想把我們的思想付諸于實(shí)踐也是困難的。所以我們大家一起努力，把我們的研究和傳播搞得更好，謝謝大家。
2014-12-26 09:20:27
- 倪鵬飛:
感謝高院長，作為一名經(jīng)濟(jì)學(xué)家，對(duì)當(dāng)前新常態(tài)中國經(jīng)濟(jì)的重要思考，同時(shí)也感謝他對(duì)這個(gè)報(bào)告的精彩點(diǎn)評(píng)，更感謝他作為中國社科院財(cái)經(jīng)院的院長，向諸位媒體的朋友所作的致意，希望諸位媒體繼續(xù)長期關(guān)注支持中國社科院財(cái)經(jīng)院所有的研究成果的發(fā)表和發(fā)布。
現(xiàn)在我們有請(qǐng)社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社社長、皮書創(chuàng)始人謝壽光先生致辭。
2014-12-26 09:21:19
- 謝壽光:
尊敬的培勇院長、冬紅副院長，尊敬的主持人，各位新聞界的朋友，大家早上好。今天是一個(gè)特別具有現(xiàn)代意義會(huì)議的發(fā)布會(huì)的場合，我會(huì)進(jìn)一步和我的傳播團(tuán)隊(duì)，和你們做更深的合作。
2014-12-26 09:21:36
- 謝壽光:
我首先向2014-2015住房綠皮書的正式發(fā)布，向以倪鵬飛主編為首的研發(fā)團(tuán)隊(duì)表示衷心的祝賀，向財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院的主要領(lǐng)導(dǎo)以及廣大媒體，對(duì)這部綠皮書的研創(chuàng)給予的全力支持表示衷心感謝。住房綠皮書在我們皮書系列中不是最早的，但是它是最有自身鮮明特色的，所以今天倪博士策劃的這個(gè)發(fā)布會(huì)和經(jīng)濟(jì)新常態(tài)作為研討和報(bào)告，揉和在一起，有他很深的考慮。
我們皮書系列里還有一個(gè)房地產(chǎn)藍(lán)皮書，每年都在5月份左右發(fā)布，它更側(cè)重的是房地產(chǎn)自身的運(yùn)行層面，而住房綠皮書當(dāng)時(shí)倪博士要研創(chuàng)的時(shí)候，我們是反復(fù)考慮過的，經(jīng)過那么多年，更側(cè)重的是中國經(jīng)濟(jì)的宏觀層面。這里頭無論是關(guān)于整個(gè)中國宏觀經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行，房地產(chǎn)本身作為一個(gè)主要的支柱，一種主要的衡量指標(biāo)，是對(duì)整個(gè)中國經(jīng)濟(jì)的把握有直接關(guān)系的。
我還看到，在這部綠皮書里面，把世界經(jīng)濟(jì)的狀況，包括當(dāng)下的整合在一起，作為一個(gè)視角來考慮，對(duì)于理解當(dāng)下中國經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行和變化，應(yīng)當(dāng)說是個(gè)很重要的視角。也正因?yàn)槿绱耍@部綠皮書從發(fā)布起就引起社會(huì)公眾、政策層面以及學(xué)術(shù)界的廣泛關(guān)注。
正是因?yàn)檫@樣，當(dāng)年國家社科基金的重大招標(biāo)項(xiàng)目都落到倪鵬飛博士為首的研發(fā)團(tuán)隊(duì)上。所以我想，這部綠皮書和我們其他類型的皮數(shù)應(yīng)當(dāng)說有它自己最鮮明的特色，選擇的發(fā)布時(shí)機(jī)，也正是在歲末年初個(gè)時(shí)機(jī)，每年基本上都在這個(gè)時(shí)間，正是高度關(guān)注年度經(jīng)濟(jì)的整個(gè)布局和盤點(diǎn)總結(jié)的事情，所以它不光是對(duì)我們的作為智庫產(chǎn)品，所以它恰逢其時(shí)，而且對(duì)媒體來說，可報(bào)道、可以轉(zhuǎn)換的點(diǎn)就非常多，也是支撐這方面的一個(gè)特色。
2014-12-26 09:24:52
- 謝壽光:
倪鵬飛博士是和我們長期合作的伙伴，這些年來，他的團(tuán)隊(duì)以及我們整個(gè)財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院在培勇院長的領(lǐng)導(dǎo)下，所創(chuàng)作的大量的智庫性產(chǎn)品和學(xué)術(shù)產(chǎn)品，基本上都是在我這個(gè)出版社出版的。所以借著這個(gè)機(jī)會(huì)，又是一年年底，我代表社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社，向財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院，向高廣春院長、倪鵬飛博士表示衷心的感謝！也祝這部最新出爐的住房綠皮書順利發(fā)布，產(chǎn)生重大的影響，對(duì)中國新常態(tài)之下的中國經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行，乃至全面深化改革，真正發(fā)揮它作為一部非常有鮮明特色的智庫報(bào)告的作用。祝鵬飛博士這個(gè)團(tuán)隊(duì)有更多的成果，服務(wù)于這個(gè)社會(huì)，謝謝大家。
2014-12-26 09:27:20
- 倪鵬飛:
非常感謝謝社長，作為一個(gè)學(xué)者，對(duì)學(xué)術(shù)研究和報(bào)告做出了積極的評(píng)價(jià)，也感謝他作為一個(gè)出版人員，對(duì)這個(gè)報(bào)告的來龍去脈，并且整個(gè)皮書的來龍去脈做了介紹，這是非常動(dòng)人的故事、生動(dòng)的傳奇，將在我們學(xué)術(shù)研究和出版史上留下非常好的佳話。
現(xiàn)在我們進(jìn)入發(fā)布環(huán)節(jié)，首先我對(duì)這個(gè)報(bào)告做一個(gè)簡單的介紹，然后幾位主要的創(chuàng)作人員對(duì)報(bào)告進(jìn)行分別的介紹。
2014-12-26 09:28:10
- 倪鵬飛:
我想講五個(gè)方面的問題：
第一，2014年形勢(shì)判斷。2014年的基本判斷是，住房市場經(jīng)歷了逐步加深的三重調(diào)整，這個(gè)大家可能都清楚，實(shí)際上這個(gè)調(diào)整從2013年就已經(jīng)隱現(xiàn)了，2014一季度就進(jìn)入了實(shí)質(zhì)性調(diào)整狀態(tài)。到了第三季度，進(jìn)入了全面調(diào)整。這次調(diào)整有這么幾個(gè)特點(diǎn)：一是在性質(zhì)上，一次性由正轉(zhuǎn)負(fù)，1、2月份的數(shù)據(jù)，一下子很高的正的位置轉(zhuǎn)成負(fù)的增長。規(guī)模上是逐步下行，程度上是逐步加深，范圍是逐步擴(kuò)大，由正轉(zhuǎn)負(fù)的層次逐漸在增加。這是在新的宏觀經(jīng)濟(jì)背景下，住房市場發(fā)展處在關(guān)鍵階段，各方主題通過市場相互博弈，進(jìn)行了一次自發(fā)的調(diào)整。大家從這個(gè)圖上，銷售面積、銷售額和價(jià)格增幅可以看出，從2014年一季度，不僅銷售量下降，而且銷售額的下降幅度大于銷售面積的幅度，意味著整體價(jià)格已經(jīng)開始下跌了，這是在2014年1、2月份出現(xiàn)的情況。
2014-12-26 09:28:46
- 倪鵬飛:
（圖）這是顯示逐漸擴(kuò)大的，70個(gè)大中城市的同比、環(huán)比，到了9月份實(shí)現(xiàn)了全面的下跌。
這次出現(xiàn)調(diào)整的背景，我們做了一個(gè)梳理，有四個(gè)方面的背景使得調(diào)整出現(xiàn)了。一是中國經(jīng)濟(jì)步入“新常態(tài)”，最集中的表現(xiàn)是中國經(jīng)濟(jì)的增長從原來的8%以上直接下降到7%以上的狀態(tài)。二是保障房的建設(shè)取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，我們保障房推出是2008年開始的，2008-2013年，我們建了并且銷售出去1400萬套，解決了3000萬的家庭，1.2億人口住房，大大改變了原來“夾心層”問題以及全面供需狀況的問題。三是十八大和十八屆三中全會(huì)以后，新一屆中央政府全面深化改革，同時(shí)治理經(jīng)濟(jì)的理念發(fā)生了重大的變化，我們要市場發(fā)揮決定性作用，不再對(duì)一些方面進(jìn)行過度干預(yù)。四是國際經(jīng)濟(jì)有了新的變化，國際經(jīng)濟(jì)雖然沒有完全走出衰退的陰影，但是形勢(shì)正在好轉(zhuǎn)，并且一些主要發(fā)達(dá)國家的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)明顯改善，它的宏觀政策特別是貨幣政策就有所改變。全球的房地產(chǎn)形勢(shì)，特別是一些發(fā)達(dá)國家的房地產(chǎn)形勢(shì)發(fā)生了變化，形勢(shì)在明顯好轉(zhuǎn)，房價(jià)在明顯上漲。
2014-12-26 09:30:40
- 倪鵬飛:
基于前面這些背景，我們認(rèn)為，這次調(diào)整是三期調(diào)整的重合，并且標(biāo)志著一個(gè)新的時(shí)代的到來，從住房的賣方市場進(jìn)入了買方市場。這三期重合，第一期是長期走勢(shì)的調(diào)整。原來住房一直處在緊張短缺的狀態(tài)，主要是人口結(jié)構(gòu)、需求方面的原因，從勞動(dòng)人口、從結(jié)婚年齡階段的人口、從城鎮(zhèn)化的人口，這幾個(gè)方面過去二十多年都是處在增長或者快速增長的階段，但是到了2013年，都發(fā)生了很大的變化，而供給恰恰在2013年的時(shí)候，城鎮(zhèn)人均住房面積達(dá)到了33平米，也就是說人均基本達(dá)到了一套，并且住房潛在供給還在大量增加，因此供求格局發(fā)生了重大轉(zhuǎn)變，從原來的買方市場進(jìn)入了賣方市場，這將意味著一個(gè)重大的調(diào)整了轉(zhuǎn)折。第二個(gè)是中期調(diào)整，國際上房地產(chǎn)周期十幾年都會(huì)經(jīng)歷一個(gè)周期，從中國的經(jīng)濟(jì)來看，從1978年到現(xiàn)在也是每十年都有一個(gè)周期，現(xiàn)在是中周期的調(diào)整。還有一個(gè)短期的調(diào)整。我們注意到，從1998年以后，中國房地產(chǎn)市場每三年左右都會(huì)有個(gè)周期性的波動(dòng)，從2008年開始那些報(bào)告就可以看出，都用一兩年的形勢(shì)判斷，要么是春暖夏涼要么冬暖秋涼等等，都反映出了短期的調(diào)整態(tài)勢(shì)。現(xiàn)在也是，從短期來看，2014年短周期也是衰退的狀態(tài)。所以，這三期調(diào)整的重合，就使得這次的調(diào)整和其他調(diào)整有了很大的不同。這是我剛才說的那些觀點(diǎn)的證據(jù)，我們的人口從2010年是高峰，新增人口2500萬，從那以后開始下降。但是我們?nèi)司杖朐谠鲩L，這實(shí)際上是支撐了我們另外一個(gè)判斷，中國住房還是有剛需的。
2014-12-26 09:34:06
- 倪鵬飛:
（圖）這是我們根據(jù)人口結(jié)構(gòu)做的未來需求的曲線；這是反映出十年中國住房竣工率。短期周期我們用投資，反映出三年左右都會(huì)有個(gè)完整的周期波動(dòng)。
剛才說的三期，最直接的原因我們做了一個(gè)分析，也可以分為三點(diǎn)，第一點(diǎn)是短期內(nèi)供過于求，這是導(dǎo)致這次調(diào)整的最基本的原因。關(guān)鍵原因是預(yù)期的改變，原來大家都認(rèn)為房子短缺，房價(jià)一定還會(huì)漲，但是從2014年1月份開始，人們的預(yù)期在瞬間發(fā)生了重大調(diào)整，這與一些意見領(lǐng)袖和國內(nèi)外形勢(shì)有跟大的關(guān)系。這個(gè)預(yù)期導(dǎo)致金融機(jī)構(gòu)的信貸行為，它對(duì)開發(fā)信貸、抵押信貸、消費(fèi)信貸適度的緊縮，導(dǎo)致了需求和供給同時(shí)都發(fā)生了變化，從這個(gè)表可以清楚地看出來。個(gè)人抵押貸款，今年1-9月份是負(fù)增長4.9%，但是去年是正增長33%，這是冰火兩重天，這與需求主體自身需求下降有關(guān)，更重要的是金融機(jī)構(gòu)信心不足，導(dǎo)致了信貸的變化。
2014-12-26 09:38:14
- 倪鵬飛:
第二，問題分析。主要是突出兩個(gè)，一個(gè)是結(jié)構(gòu)性問題突出，局部性風(fēng)險(xiǎn)增大。我把它分成幾個(gè)，一個(gè)是住房市場。我們注意到，住房市場是潛在性的供給嚴(yán)重過剩，結(jié)構(gòu)性失衡突出。剛才我們說轉(zhuǎn)折是強(qiáng)調(diào)的相對(duì)過剩、短期過剩，這其實(shí)是一個(gè)問題，但是它不是主要的問題。我們通過市場的辦法調(diào)整一下，供給減少一下，需求再消化一下，短期過剩就解決了，所以短期過剩不是問題。我現(xiàn)在要強(qiáng)調(diào)的是潛在的供給過剩是非常嚴(yán)重。最近幾年，尤其是2011年開始，我們這幾年住房的竣工都在20億平米的水平，實(shí)際上我們最大需要的也是12億平米。并且還有一個(gè)嚴(yán)重的問題，我們開工的面積，從原來和竣工面積相差不大，現(xiàn)在達(dá)到60億，大大超過竣工面積，這意味著未來的供給嚴(yán)重過剩，而且也反映了很多問題，現(xiàn)在我們說的爛尾樓等等方面的問題，都反映在施工面積大幅增加。
2014-12-26 09:39:14
- 倪鵬飛:
第二個(gè)是區(qū)域結(jié)構(gòu)失衡，現(xiàn)在一二線城市相對(duì)過剩，還有增長的余地。但是三、四線城市，已經(jīng)是絕對(duì)過剩，長期過剩了。第三是階層性的結(jié)構(gòu)失衡，富裕階層、高收入階層有兩到三套住房，但是還有一些流動(dòng)人口或者農(nóng)民工住房還存在很大的問題。
從金融方面來看，也是結(jié)構(gòu)性失衡加劇、風(fēng)險(xiǎn)加大。一是表現(xiàn)在房地產(chǎn)融資占全社會(huì)融資的比重不但沒有下降，反而在上升。房地產(chǎn)信貸融資集中過高，個(gè)人抵押貸款規(guī)模巨大，這就會(huì)帶來潛藏著很大的風(fēng)險(xiǎn)。現(xiàn)在我們要資產(chǎn)證券化，但是資產(chǎn)證券化受到很多的約束，在信托方面，高成本、經(jīng)濟(jì)下行和信托人的債券剛性兌付。最后一點(diǎn)就是我們過去也一直強(qiáng)調(diào)的，銷售不當(dāng)、資金緊張、融資高成本，使開發(fā)企業(yè)面臨資金鏈斷裂和違約風(fēng)險(xiǎn)加大。我們的住房風(fēng)險(xiǎn)不在銷售環(huán)節(jié)，而是在開發(fā)環(huán)節(jié)。價(jià)格在上升，銷售量在下跌，這是我們今年非常大的特點(diǎn)。按說，供大于求了，價(jià)格應(yīng)該下降了，銷售量和價(jià)格都在下降，這里面預(yù)示著很大的風(fēng)險(xiǎn)，土地價(jià)格在上升意味著什么？意味著房價(jià)是什么樣的形勢(shì)，但是房價(jià)又不可能上漲，這里面有巨大的風(fēng)險(xiǎn)。
2014-12-26 09:42:25
- 倪鵬飛:
宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力加大，結(jié)構(gòu)調(diào)整與短期增長有沖突。我研究中國經(jīng)濟(jì)的形勢(shì)，非常像一戰(zhàn)之前世界經(jīng)濟(jì)的形勢(shì)，處在產(chǎn)能過剩、需求不足、物價(jià)下跌、失業(yè)率上升，有些企業(yè)破產(chǎn)的狀態(tài)之下，我們?cè)诮Y(jié)構(gòu)方面，體制改革和結(jié)構(gòu)調(diào)整與短期增長的矛盾方面也是值得重視。
再一個(gè)是宏觀政策面臨著兩難的原則，政策引導(dǎo)預(yù)期遭遇挑戰(zhàn)，貨幣政策難以有效的傳導(dǎo)到實(shí)體經(jīng)濟(jì)，尤其是中小企業(yè)。經(jīng)濟(jì)下行和房地產(chǎn)下行導(dǎo)致政府收入減少，但支出要增加。政府宏觀政策對(duì)社會(huì)預(yù)期有效的引導(dǎo)面臨著挑戰(zhàn)，過去十多年，從1998年開始，雖然這個(gè)調(diào)控效果不大，但是中央的政策在社會(huì)的回應(yīng)還是非常好的，也就是說大家對(duì)政府的政策是非常買賬的，它能夠很好地引導(dǎo)預(yù)期。我們一旦出臺(tái)一個(gè)相對(duì)緊縮的政策，馬上市場就會(huì)有反映，但是現(xiàn)在新的狀態(tài)下可能就受到挑戰(zhàn)了。我們最近出臺(tái)了幾個(gè)穩(wěn)定住房消費(fèi)的政策，就沒有得到很好的回應(yīng)，我想這是一個(gè)非常非常重大的調(diào)整。
2014-12-26 09:50:12
- 倪鵬飛:
這是我們剛才說的一些證據(jù)，這反映出地區(qū)間的結(jié)構(gòu)性問題，從房價(jià)能夠反映出來。
第三，今年對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)、對(duì)房地產(chǎn)有什么影響。有利影響是長期可持續(xù)發(fā)展，不利的影響是短期內(nèi)增加了增長的壓力和風(fēng)險(xiǎn)。
有利影響，促進(jìn)未來住房市場健康發(fā)展，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和結(jié)構(gòu)調(diào)整。本輪調(diào)整是住房市場自發(fā)調(diào)整，是前期過度高漲后的周期性衰退和調(diào)整，具有必然性和合理性，調(diào)整總體上比較溫和、風(fēng)險(xiǎn)可控，無論對(duì)房地產(chǎn)、宏觀經(jīng)濟(jì)和社會(huì)民生都具有一定的積極意義。一是有利于實(shí)現(xiàn)住房市場的供求平衡，調(diào)整最終能夠?qū)崿F(xiàn)再平衡，所以調(diào)整是非常必要的，調(diào)整也是有利的。二是有利居民通過市場解決住房問題。過去我們說居民買不起房，市場不能解決，現(xiàn)在供過于求了，住房價(jià)格不能再上漲了。居民的收入在提升，支付能力可能就會(huì)增加，有利于居民通過市場來解決。第三個(gè)是通過危機(jī)和衰退有利于淘汰落后的房體，優(yōu)化資源配置，提高經(jīng)濟(jì)效益。第四個(gè)有利于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，過去大家都認(rèn)為房地產(chǎn)是一個(gè)堡壘行業(yè)，各個(gè)行業(yè)都去搞房地產(chǎn)，大家都在搞房地產(chǎn)，都在投房，現(xiàn)在房地產(chǎn)形勢(shì)發(fā)生變化了，可能投資和創(chuàng)業(yè)都會(huì)發(fā)生調(diào)整，事實(shí)上現(xiàn)在已經(jīng)開始了調(diào)整。媒體注意到，一些房地產(chǎn)領(lǐng)域的精英人士都調(diào)整到其他行業(yè)去了，投資也有變化了，還有房地產(chǎn)企業(yè)，還有其他企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)投資也有適當(dāng)?shù)母淖儭Ｎ迨怯欣诖龠M(jìn)居民自主創(chuàng)業(yè)。雖然過去房地產(chǎn)熱帶來一些問題，但是許多人在熱的過程中解決了住房問題，實(shí)際上就有了資產(chǎn)，有了資產(chǎn)就為他下一步用這個(gè)資產(chǎn)進(jìn)行抵押、創(chuàng)業(yè)帶來了很好的調(diào)整。所以從這個(gè)角度來說，前期房地產(chǎn)的發(fā)展阻礙了產(chǎn)業(yè)的發(fā)展、阻礙了創(chuàng)業(yè)，但是現(xiàn)在也有利于居民去創(chuàng)業(yè)，去投資。
2014-12-26 09:51:25
- 倪鵬飛:
不利的影響是拖累了短期經(jīng)濟(jì)增長，增加了系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)。一是減低了經(jīng)濟(jì)增長。初步測算，2014年房地產(chǎn)投資對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)增長直接貢獻(xiàn)是0.48個(gè)百分點(diǎn)，比2013年對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的直接貢獻(xiàn)下降了0.35個(gè)百分點(diǎn)。可以這樣判斷，2014年宏觀經(jīng)濟(jì)增長下降的主要原因，或者主要的貢獻(xiàn)是房地產(chǎn)投資的下降導(dǎo)致的。三季度看，7.4和7.7，這中間是0.3，房地產(chǎn)直接的貢獻(xiàn)就是0.3的，再加上間接貢獻(xiàn)，當(dāng)然由于這個(gè)原因，中央采取了一些刺激措施，還是保持在7.7，但是總的來說，房地產(chǎn)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的影響是非常大的，也減低了就業(yè)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)是相關(guān)性很長的產(chǎn)業(yè)，關(guān)聯(lián)性很大的產(chǎn)業(yè)，它的投資下降影響了就業(yè)。影響了政府投入，增加了系統(tǒng)性的風(fēng)險(xiǎn)。
2014-12-26 09:54:17
- 倪鵬飛:
第四，對(duì)未來的預(yù)測。2015年住房市場將呈現(xiàn)雙重分化的趨勢(shì)。在四大背景、三期重合以及買方市場到來的階段，我們認(rèn)為，本次住房調(diào)整與之前相比，調(diào)整的時(shí)間會(huì)更長，速度會(huì)更慢，程度會(huì)更深，未來住房市場將進(jìn)入減速的常態(tài)。當(dāng)然不同的層面上，有兩個(gè)分化，首先是一線二線城市和三、四線城市的分化調(diào)整，一二線城市需求比較旺，消化比較快，調(diào)整的時(shí)間比較短。三、四線城市需求比較弱，供給比較多，消化比較慢，時(shí)間比較長，是這樣的分化。二是短期調(diào)整和長期調(diào)整的分化。短期調(diào)整按照過去的經(jīng)驗(yàn)看，只要是貨幣資金一松，短期調(diào)整就會(huì)回升。現(xiàn)在我們又出現(xiàn)這種狀況，所以我們認(rèn)為，短期出現(xiàn)回暖，短期的調(diào)整是有的。長期的調(diào)整，剛才說了，中期和長期，程度更深，需要很長的一段時(shí)間，疊加在一起，有升的因素也有降的因素。
所以我們總的判斷，這次的調(diào)整應(yīng)該是L形的調(diào)整，從原來很高下降下來，在緩步的上升，并且也不會(huì)上升到原來那樣的程度。這有點(diǎn)像全球金融危機(jī)之后的全球經(jīng)濟(jì)增長的發(fā)展態(tài)勢(shì)，這是我們非常重大的一個(gè)判斷。中國房地產(chǎn)市場未來是個(gè)L形的調(diào)整，到2015年的時(shí)候，在雙重分化的狀態(tài)下，這個(gè)調(diào)整難以走出衰退的態(tài)勢(shì)，整體呈現(xiàn)出乏力的態(tài)勢(shì)，當(dāng)然我剛才說了，一、二線城市，特別是一線城市，它的調(diào)整、它的回暖在2015年部分城市有可能會(huì)實(shí)現(xiàn)。
2014-12-26 09:55:14
- 倪鵬飛:
具體的原因不展開說了，有很多，既有正面的積極的原因，也有消極的原因。積極的是庫存大，短期內(nèi)難以消化，市場預(yù)期難以改變。還有全球經(jīng)濟(jì)和全球住房市場對(duì)調(diào)整有壓力。積極的有兩個(gè)因素，一個(gè)是主動(dòng)的因素，就是居民收入的增長和城市化的推進(jìn)，剛需還會(huì)繼續(xù)。有兩個(gè)主觀的因素，就是如果我們宏觀經(jīng)濟(jì)下滑較為嚴(yán)重的話，中央會(huì)采取一些措施，使得房地產(chǎn)不能降得太低。這五個(gè)因素綜合在一起，就是我們剛才所判斷的形勢(shì)。
（圖）我們列了一個(gè)表，是大膽的預(yù)測，根據(jù)學(xué)術(shù)研究，預(yù)測都不是特別的準(zhǔn)確，但是我們說也要有個(gè)預(yù)測。
2014-12-26 09:56:48
- 倪鵬飛:
第五，一個(gè)政策建議，引導(dǎo)市場預(yù)期，穩(wěn)定住房消費(fèi)。很多媒體和專家都說了，現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)，要交給市場來決定，政府就不用管了，甚至解讀說中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議公報(bào)中就沒有講到房地產(chǎn)調(diào)控問題。我想告訴大家，雖然公報(bào)里沒有點(diǎn)到住房調(diào)控問題，但事實(shí)上中央高度關(guān)注房地產(chǎn)市場的發(fā)展和變化的，這個(gè)高度關(guān)注也是非常正確的，我們說十八屆三中全會(huì)講到關(guān)于調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)的問題，市場發(fā)揮決定性作用，但是政府認(rèn)識(shí)這個(gè)規(guī)律，發(fā)揮更好的引導(dǎo)作用，我們這個(gè)團(tuán)隊(duì)剛從日本調(diào)研回來，日本的教訓(xùn)是非常深刻，政府在宏觀決策方面，沒有正確精準(zhǔn)地決策，所以導(dǎo)致房地產(chǎn)市場出現(xiàn)崩盤，出現(xiàn)重大問題，進(jìn)而導(dǎo)致宏觀經(jīng)濟(jì)失去了二十年。越是在這個(gè)關(guān)鍵的時(shí)候，越是在預(yù)期不明確、不確定的狀態(tài)下，在這個(gè)轉(zhuǎn)折的狀態(tài)下，中央政府作為宏觀調(diào)控政策，不僅要高度關(guān)注、高度跟蹤，而且要精準(zhǔn)、要正確，才有可能把泡沫有個(gè)很好的吸收，把良好的信心樹立起來，使得住房市場能夠走上健康發(fā)展道路，進(jìn)而使整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)健康發(fā)展。
2014-12-26 09:59:50
- 倪鵬飛:
我提幾個(gè)建議：第一，完善政府調(diào)控住房市場的政策辦法。我們建議建立房地產(chǎn)市場調(diào)控的預(yù)警機(jī)制，在區(qū)間調(diào)控什么狀態(tài)下政府采取什么措施，包括采取不用管，讓市場來辦，這是處在綠燈區(qū)。在黃燈區(qū)要采取逆周期的調(diào)整措施，紅燈區(qū)要采取行政措施。第二，取消若干行政性管制措施，讓市場在調(diào)整中發(fā)揮決定性作用。過剩了，市場價(jià)格一下跌，可能開發(fā)商就不再增加了，停一段時(shí)間就消化了，所以非常有必要。第三，采取必要的刺激政策，以穩(wěn)定住房消費(fèi)。這是在當(dāng)前的階段，宏觀經(jīng)濟(jì)政策一直是逆周期的，過去它在上漲的時(shí)候，我們采取抑制的辦法，現(xiàn)在處在衰退的狀態(tài)下，我們當(dāng)然要采取刺激的辦法。至于刺激到什么程度和怎么刺激，就要根據(jù)宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)形勢(shì)的發(fā)展，我們采取必要的措施。最重要的是，合理引導(dǎo)市場預(yù)期。剛才我說了，預(yù)期現(xiàn)在是個(gè)最關(guān)鍵的問題，非常非常關(guān)鍵的問題，之所以出現(xiàn)重大的問題，過去他們太樂觀了，現(xiàn)在又太悲觀了，我們千萬不能走他那個(gè)路子，政府在這個(gè)過程中，既要在政策上很好的政策，又要在預(yù)期上有很好地引導(dǎo)。
2014-12-26 10:01:26
- 倪鵬飛:
加快改革，為市場發(fā)揮決定性的調(diào)節(jié)作用創(chuàng)造環(huán)境。市場不完善，真正發(fā)揮作用的時(shí)候，就發(fā)揮錯(cuò)誤的作用了，所以要發(fā)揮市場的作用，就必須加快改革，使住房基礎(chǔ)制度完善。一是保障制度要完善，共有產(chǎn)權(quán)住房制度。二是啟動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)登記，完善房地產(chǎn)稅收制度，為房地產(chǎn)稅征收創(chuàng)造條件。三是改革集體土地轉(zhuǎn)換國有的制度，改善完善土地的儲(chǔ)備交易、收益分配等制度。四是建立新的住房財(cái)政制度。五是完善住房金融制度體系。首先，中央政府新建或改造國家開發(fā)銀行，建立國家住房發(fā)展銀行。其次，改革公積金制度，建立中國公積金儲(chǔ)蓄銀行集團(tuán)，構(gòu)建統(tǒng)一的、全國性的住房公積金管理和運(yùn)作的平臺(tái)。第三是推行住房抵押貸款制度，建立住房抵押貸款二級(jí)市場。再一個(gè)，在租賃市場也要有大的動(dòng)作，要建立房地產(chǎn)承租人保護(hù)和承租者市民待遇的保護(hù)。
2014-12-26 10:02:50
- 倪鵬飛:
培育新的增長點(diǎn)，發(fā)揮房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的促進(jìn)作用。我們必須清醒地認(rèn)識(shí)到住房對(duì)整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)的增長不可能再像過去那樣大的貢獻(xiàn)了，因?yàn)榉康禺a(chǎn)進(jìn)入了這樣一個(gè)階段。但是，從整個(gè)大的房地產(chǎn)來說，還有貢獻(xiàn)經(jīng)濟(jì)增長的空間，一個(gè)是保障房要加快，二是隨著中國收入提高，消費(fèi)結(jié)構(gòu)的變化，旅游、文化、養(yǎng)生、產(chǎn)業(yè)和服務(wù)業(yè)都在迅速的發(fā)展，帶來了旅游、文化、養(yǎng)老、醫(yī)療、教育、體育等相關(guān)地產(chǎn)要進(jìn)入快速的發(fā)展期。政府適應(yīng)需求結(jié)構(gòu)的變化，采取措施，促進(jìn)相關(guān)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
現(xiàn)在互聯(lián)網(wǎng)在改變一切，那么對(duì)房地產(chǎn)也是一個(gè)改變，也在和房地產(chǎn)融合，所以我們要用互聯(lián)網(wǎng)改造房地產(chǎn)業(yè)，通過互聯(lián)網(wǎng)促進(jìn)房地產(chǎn)的融資、開發(fā)、消費(fèi)、服務(wù)，來帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長。
我就給大家介紹這么多。
下面請(qǐng)鄒琳華介紹住房市場的情況。
2014-12-26 10:04:34
- 鄒琳華:
各位領(lǐng)導(dǎo)，同事和新聞媒體的朋友，上午好。在此我向大家簡要介紹一下全國住房市場形勢(shì)的分析與預(yù)測。
我的介紹主要分為以下四個(gè)部分，第一部分是2014年概況，第二部分是當(dāng)前住房市場存在的問題，第三部分是對(duì)2015年市場形勢(shì)的判斷，最后是政策建議。
首先是2014年概況。我們概括為投資投機(jī)全面退潮，商品住宅首現(xiàn)過剩。當(dāng)前的住房市場有很大的比例是由住房投資投機(jī)來支撐，但是隨著投資投機(jī)退出市場，商品住宅過剩的現(xiàn)象第一次比較清晰地展現(xiàn)在大家的面前。具體來講，從房價(jià)來看，大中城市的房價(jià)由全線上漲到普遍下跌，截至到2014年11月，70個(gè)大中城市里面有67個(gè)城市是環(huán)比下跌的，只有3個(gè)城市維持持平狀態(tài)，沒有城市是環(huán)比上漲的。從同比來講，到2014年11月，70個(gè)大中城市有68個(gè)大中城市同比下跌，也就是說都低于去年最高值，只有兩個(gè)城市房價(jià)仍然比去年高。而在去年年底，幾乎所有的城市房價(jià)都是上漲的。
2014-12-26 10:05:16
- 鄒琳華:
隨著商品住宅進(jìn)入過剩階段，成交量萎縮庫存水平攀升。具體表現(xiàn)為，商品銷售面積和銷售額都出現(xiàn)了比較大的負(fù)增長，雖然說10月份政府密集地出臺(tái)了一系列救市政策，使市場出現(xiàn)一個(gè)小的反彈，但總體銷售面積和銷售額都是負(fù)增長的態(tài)勢(shì)。具體表現(xiàn)為待售面積也出現(xiàn)持續(xù)增長的局面。
同住房開發(fā)投資來講，開發(fā)投資增速下滑也是比較明顯的，這個(gè)反映了開發(fā)商的信心下滑。住宅開發(fā)投資，由去年高點(diǎn)接近20%的增長降到10%左右，而新開工面積是負(fù)增長的局面，土地購置面積也是負(fù)增長的，成交價(jià)款也接近于負(fù)增長。雖然說地價(jià)的下滑沒有過剩面積下滑快，但是這里面有個(gè)不同是產(chǎn)品的因素，在土地市場蕭條的情況下，地方政府只好把更好的土地拿出來賣，使得下滑從數(shù)據(jù)上看沒有那么明顯。
2014-12-26 10:06:57
- 鄒琳華:
從資金來源來講，開發(fā)企業(yè)資金來源增速明顯下降，其中一些比較重要的數(shù)據(jù)，個(gè)人按揭貸款也是負(fù)增長的態(tài)勢(shì)。
租賃市場熱度下降，房租漲速明顯下滑，租金指數(shù)已經(jīng)低于CPI的指數(shù)，比物價(jià)漲得還是更慢一些。
宏觀政策出現(xiàn)了明顯的拐點(diǎn)，限購限貸相繼退出。以前限購城市除了北上廣深和三亞仍然在堅(jiān)守之外，其他的城市都已經(jīng)放寬了這個(gè)限購政策，針對(duì)于二套和二套以上住房的貸款限制也大幅度放松，只要接近貸款，二套房就可以享受首套房的政策，而三、四套房的貸款的政策性建設(shè)也沒有，由銀行根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)自己來確定。
這個(gè)宏觀政策的及時(shí)轉(zhuǎn)變，對(duì)于緩解市場的恐慌，避免房價(jià)急劇硬著陸，起到了積極的作用，同時(shí)市場也出現(xiàn)了一定的好轉(zhuǎn)，但是沒有一個(gè)根本性的轉(zhuǎn)變。
2014-12-26 10:08:07
- 鄒琳華:
關(guān)于當(dāng)前住房市場存在的問題，主要概括為住房相對(duì)過剩時(shí)代將提前到來，而三位一體的房地產(chǎn)開發(fā)模式將面臨挑戰(zhàn)。首先，在當(dāng)前三位一體的開發(fā)模式下，商品住房的相對(duì)過剩時(shí)代必將提前到來。何為三位一體的開發(fā)模式呢？就是地方政府賣地，銀行貸款，開發(fā)商購地貸款開發(fā)住房，形成一個(gè)利益共同體。在這個(gè)利益共同體的合作下，商品住房必將呈現(xiàn)出快速無限擴(kuò)張供給的趨勢(shì)，因?yàn)榈胤秸绻淮罅抠u地，就可能面臨財(cái)政破產(chǎn)，而銀行不為房地產(chǎn)提供貸款，就可能把自己套牢。開發(fā)商也是通過商品房的預(yù)售和滾動(dòng)式開發(fā)，使它的住房開發(fā)量呈現(xiàn)幾何式增長的態(tài)勢(shì)。從供給方來講，供給的擴(kuò)張速度是非常快的。從需求方面來講，三位一體的開發(fā)模式下，三方合作有個(gè)比較便利的抬高房價(jià)的條件，必然造成房價(jià)不斷提高，一方面房價(jià)很高，另外一方面商品房的供給量又無限擴(kuò)大，住房相對(duì)過剩時(shí)代必將會(huì)提前到來，而不一定要等到城市化的拐點(diǎn)出現(xiàn)。
2014-12-26 10:10:59
- 鄒琳華:
當(dāng)前三位一體的商品房開發(fā)模式不能滿足精細(xì)化住房需求，改善性需求難以全面啟動(dòng)。前一段時(shí)間，隨著住房市場的低迷，大家都在考慮改善性的需求，也就是說改善性需求會(huì)不會(huì)成為市場新的接力或者引導(dǎo)的力量。但是按目前的商品房開發(fā)模式來講，改善性需求是難以啟動(dòng)的，因?yàn)楫?dāng)前商品房產(chǎn)品具有高度的同質(zhì)性，而且品質(zhì)越來越低，因?yàn)樵缴w越遠(yuǎn)，而且配套越來越差，既不能滿足上班的需求，也不能滿足基本的生活需要，最容易滿足的實(shí)際上就是住房投資投機(jī)者，發(fā)展到目前這種態(tài)勢(shì)下，蓋商品房主要是為投資投機(jī)者設(shè)計(jì)的，改善性的意義并不是很大，所以改善性需求難以全面啟動(dòng)，就會(huì)存在很大的供求問題。
當(dāng)前商品房需求主要靠投資投機(jī)支撐，而真實(shí)的庫存積壓與住房空置狀況較為嚴(yán)重。以前我們都講供不應(yīng)求，但是隨著投資投機(jī)的退去，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)真實(shí)的住房庫存狀況和空置狀況是非常嚴(yán)重的態(tài)勢(shì)。最近幾年蓋的房子雖然賣掉了，但是很大比例都在投資投機(jī)者手里，并不是滿足剛性需求的產(chǎn)品。
2014-12-26 10:11:57
- 鄒琳華:
關(guān)于2015年的走勢(shì)，我們總體概括為商品房價(jià)格軟著陸，開發(fā)商面臨大抉擇。主要分以下五個(gè)方面來說：第一，一、二線城市進(jìn)入相對(duì)過剩階段，房價(jià)繼續(xù)下滑，限購政策有望全面退出。為什么說一、二線城市房價(jià)下滑呢？一是經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)，人們對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的預(yù)期發(fā)生了變化，對(duì)房價(jià)的預(yù)期也做了調(diào)整，對(duì)以前房價(jià)非常樂觀的人已經(jīng)開始反思房價(jià)是不是能夠繼續(xù)上漲。從供給方面來講，潛在的供給量非常嚴(yán)重，而從需求方面來講，隨著金融市場的進(jìn)一步改革，人們的投資渠道進(jìn)一步增加，其實(shí)很多人可以有更多的渠道來投資，而不是投資到房地產(chǎn)上面，投資投機(jī)需求也是有退出的趨勢(shì)，投資投機(jī)需求退出而剛性需求有限、潛在的供給又很大，所以在未來一年，房價(jià)可能會(huì)繼續(xù)下滑，而快速反彈的力量并不具備。
第二，三、四線城市仍處于消化庫存階段，房價(jià)延續(xù)穩(wěn)中有降態(tài)勢(shì)。近幾年，三、四線城市房價(jià)仍然是調(diào)整階段，但是因?yàn)檎{(diào)整過一段時(shí)間，風(fēng)險(xiǎn)有一定的釋放，不會(huì)出現(xiàn)快速下挫的態(tài)勢(shì)。第三，中央和地方政府將密集推出救市政策，樓市有望實(shí)現(xiàn)軟著陸。各級(jí)政府這次對(duì)市場的轉(zhuǎn)折反應(yīng)是很快的，即使放開了限購和限貸，而且在金融方面有個(gè)比較大的寬松。但是在未來，還有一些政策可能會(huì)繼續(xù)推出，包括買房落戶口或者購買商品房來作為保障房，加大老齡區(qū)的拆遷力度，從而創(chuàng)造需求和減少供給，以及進(jìn)一步降低二手房各種交易稅費(fèi)等等刺激政策，這些刺激政策可以避免樓市的硬著陸、緩解市場恐慌起到一個(gè)積極的作用，從而使市場呈現(xiàn)軟著陸的態(tài)勢(shì)。但是由于經(jīng)濟(jì)基本面的變化和人們對(duì)房價(jià)預(yù)期的轉(zhuǎn)變，樓市也不會(huì)因?yàn)榫仁姓叨霈F(xiàn)大幅度反彈，主要是軟著陸的局面。
2014-12-26 10:25:02
- 鄒琳華:
第四，樓市以緩慢下行為主，整體崩盤的條件不具備。一般來講，樓市崩盤的話可能會(huì)需要以下幾個(gè)必要條件。首先，城市化呈現(xiàn)了拐點(diǎn)，人口流向出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，目前來講，我們城市化還沒有出現(xiàn)拐點(diǎn)，雖然說有一些大城市郊區(qū)化的趨向，但是中國作為發(fā)展不平衡大國，它的郊區(qū)化、大城市化和城鎮(zhèn)化是同時(shí)并進(jìn)的，總體還沒有出現(xiàn)一邊倒的逆轉(zhuǎn)態(tài)勢(shì)。中國經(jīng)濟(jì)未來增長前景仍然是看好，雖然說我們進(jìn)入一個(gè)經(jīng)濟(jì)增長的新常態(tài)，但是這個(gè)新常態(tài)不是進(jìn)入衰退，也不是進(jìn)入蕭條，它是一個(gè)增長方式的轉(zhuǎn)變，未來的前景是樂觀的，所以樓市還沒有整體崩盤的基礎(chǔ)。
第五，開發(fā)商面臨大抉擇，未來一半以上的開發(fā)商將轉(zhuǎn)行或者在市場中消失。我們商品房自有率很高，而住房潛在供給量也很高，也就是說目前開發(fā)商的產(chǎn)能存在很大的過剩的局面，在未來，要消化這些過剩的產(chǎn)能，就必然意味著大量開發(fā)商將轉(zhuǎn)行或者退出房地產(chǎn)業(yè)，開發(fā)商將面臨一個(gè)大的轉(zhuǎn)變，像當(dāng)前股市暴漲的局勢(shì)也是開發(fā)商大抉擇的一部分，開發(fā)企業(yè)如果資金沒有必要在房地產(chǎn)投下去，就會(huì)轉(zhuǎn)向股市，立志于向一個(gè)金融控股公司這樣的轉(zhuǎn)型。
2014-12-26 10:25:42
- 鄒琳華:
這是2015年中國新建商品住房市場主要指標(biāo)增速預(yù)計(jì)值，預(yù)計(jì)2015年它的銷售價(jià)格大概下降5%，而銷售面積降低12%，而住房開發(fā)投資大概增加10%左右。
關(guān)于未來的對(duì)策建議，我們的概括是，適應(yīng)需求形勢(shì)變化，重構(gòu)住房開發(fā)模式。首先我們要深化住房供給趨勢(shì)的改革，避免重走需求刺激的老路。以前慣性就是這樣，一旦樓市不景氣或者經(jīng)濟(jì)增長不景氣，我們就會(huì)對(duì)住房市場進(jìn)行刺激，而刺激往往也會(huì)奏效，大家都去買房，經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)著陸。但是目前的形勢(shì)可能有點(diǎn)不一樣，因?yàn)樯唐贩康南鄬?duì)過剩形勢(shì)比較嚴(yán)重，另外一方面大家對(duì)住房市場的預(yù)期也出現(xiàn)轉(zhuǎn)變，很多人不看好住房市場，從已有的刺激政策市場反應(yīng)來講，很多人進(jìn)入了股市，而較少地流入樓市，這也反映了人心的向背。所以我們未來不應(yīng)該走需求刺激的老路，而進(jìn)一步加大住房供給的過剩局面，而應(yīng)該深化供給機(jī)制的改革，創(chuàng)造出更多更好的產(chǎn)品，供消費(fèi)者選擇，達(dá)到平穩(wěn)增長的目標(biāo)。
2014-12-26 10:25:49
- 鄒琳華:
我們倡議全面放開城鎮(zhèn)自建房，釋放居民住房改善性需求。前面說住房改善性需求難以啟動(dòng)，原因就是我們開發(fā)商開發(fā)的產(chǎn)品高度同質(zhì)，并且品質(zhì)并不高，難以滿足當(dāng)人們已經(jīng)有了一套房之后，要提高生活水平提出的精細(xì)化的住房要求。在這種局面下，我們應(yīng)當(dāng)通過改革來釋放住房改善性需求。全面放開城鎮(zhèn)的居民自建房，允許居民自己購買國有土地，找人設(shè)計(jì)和建造住房居住。在當(dāng)前的態(tài)勢(shì)下，雖然說中央政府沒有明文禁止城鎮(zhèn)居民自建房，但地方政府通過地方法規(guī)和地塊的規(guī)模，還有規(guī)劃限制，以及種種煩瑣的建設(shè)倒逼程序，使得城鎮(zhèn)居民沒有辦法自建住房。在未來，我們需要進(jìn)一步改革保障居民自建住房的權(quán)利，并且從金融角度給予居民購地自建住房的金融支持，使城鎮(zhèn)居民能夠以較低成本獲得高水準(zhǔn)的住房，從而真正實(shí)現(xiàn)住房改善的目標(biāo)。
以上是我的簡要匯報(bào)，謝謝。
2014-12-26 10:27:11
- 高廣春:
大家上午好，我是負(fù)責(zé)房地產(chǎn)金融方面的內(nèi)容。
我的題目是新常態(tài)下房地產(chǎn)金融。
新常態(tài)下中國房地產(chǎn)金融的特點(diǎn)可以用兩個(gè)關(guān)鍵詞來概括，一個(gè)關(guān)鍵詞是“去化”，一個(gè)關(guān)鍵詞是“結(jié)構(gòu)化”。
我先講一下新常態(tài)下房地產(chǎn)趨勢(shì)問題。“去化”有三個(gè)內(nèi)容，一是放棄房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的定位。大家知道，2013年以來，國務(wù)院18號(hào)文將房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，一直到現(xiàn)在。現(xiàn)在應(yīng)該是去掉這個(gè)地位的時(shí)候了。二是放棄土地財(cái)政，也就是說地方政府對(duì)土地的過度依賴。三是降低房地產(chǎn)對(duì)銀行信貸的過度依賴。
2014-12-26 10:27:56
- 高廣春:
結(jié)構(gòu)化也有三個(gè)內(nèi)容，一是房地產(chǎn)的民生導(dǎo)向，住房產(chǎn)業(yè)放棄了房地產(chǎn)GDP導(dǎo)向之后，轉(zhuǎn)向旨在滿足和改善國家公民的住房需求。二是以結(jié)構(gòu)金融即證券化的方式活化高達(dá)10萬億畝的住房抵押貸款。三是房地產(chǎn)直接融資化，提高房地產(chǎn)直接融資的比例。
結(jié)合這樣一個(gè)房地產(chǎn)的走勢(shì)，房地產(chǎn)金融的去化和結(jié)構(gòu)化的內(nèi)容有這樣幾個(gè)要點(diǎn)。去化指的是降低銀行信貸中過高的房貸權(quán)重。我們知道現(xiàn)在銀行的配置當(dāng)中，房地產(chǎn)的比重接近40%，這還是公開統(tǒng)計(jì)的，實(shí)際統(tǒng)計(jì)可能要比這個(gè)高。二是降低信托資產(chǎn)中過高的房地產(chǎn)信托權(quán)重。結(jié)構(gòu)化的內(nèi)容，一是住房抵押貸款證券化，二是方面融資直接融資化比重提高，三是住房保障金融權(quán)重加大。
2014-12-26 10:30:04
- 高廣春:
結(jié)合這樣一個(gè)趨勢(shì)的判斷，我們看2014年以來中國房地產(chǎn)金融是否出現(xiàn)了這樣一個(gè)去化和結(jié)構(gòu)化的趨勢(shì)。
（圖）從規(guī)模上看，房地產(chǎn)開發(fā)貸款、按揭貸款，確實(shí)出現(xiàn)了同步走低的趨勢(shì)。結(jié)合中國的貨幣供應(yīng)量和金融機(jī)構(gòu)貸款的走勢(shì)，也是出現(xiàn)了同方向的下降。跟各項(xiàng)貸款走勢(shì)比較，也是出現(xiàn)了同方向的下降。從圖中可以看出，2014年以來，中國房地產(chǎn)金融配置增速的確出現(xiàn)了下降。
但是結(jié)構(gòu)來看，是不是也出現(xiàn)同樣的問題呢？這里有兩個(gè)圖，一是關(guān)于按揭貸款和住戶貸款的占比，從這個(gè)占比可以觀察住房按揭貸款在個(gè)人貸款當(dāng)中比例的變化。判斷房地產(chǎn)開發(fā)貸款占銀行金融機(jī)構(gòu)的貸款占比情況，2014年和2013年相比還是略高一點(diǎn)，就是說房地產(chǎn)開發(fā)貸款的占比并沒有下降。
2014-12-26 10:32:09
- 高廣春:
其他一些指標(biāo)，從行業(yè)貸款分布結(jié)構(gòu)看，相對(duì)于制造業(yè)等其他重要行業(yè)，房地產(chǎn)貸款仍然維持相對(duì)較高的信貸投放。表明房地產(chǎn)依然是多數(shù)金融機(jī)構(gòu)首選的行業(yè)。2014年，國開行成立了住宅金融事業(yè)部，由此看得出來，國家在住房保障金融方面做了一些推進(jìn)，表明中國住房保障金融正在向?qū)I(yè)化的方向發(fā)展。但是從數(shù)字上看得出來，關(guān)于保障房融資支持依然存在很大缺口。保障房建設(shè)出現(xiàn)很多的問題，比如說粗制濫造、虛假統(tǒng)計(jì)、挖坑工程等，這都住房保障金融資金缺口有關(guān)。
結(jié)構(gòu)金融的一個(gè)趨勢(shì)，2014年，無論是國務(wù)院還是央行、銀監(jiān)會(huì)多次提出住房貸款證券化的問題奧就是大家經(jīng)常理解的MBS其中的一個(gè)產(chǎn)品，就說明這個(gè)住房抵押貸款證券化在統(tǒng)計(jì)中來看是獲得認(rèn)可的，但實(shí)際推進(jìn)非常慢。
房地產(chǎn)資本市場融資無論是在規(guī)模還是權(quán)重上均有一定幅度的上升，但與信貸融資比較，占比仍然很低，不足10%。土地交易面積持續(xù)走低，但交易費(fèi)用持續(xù)增長，說明什么呢？中國地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴還是我行我素，非常嚴(yán)重。
2014-12-26 10:33:05
- 高廣春:
以上這些指標(biāo)我們可以得出一個(gè)結(jié)論，2014年，房地產(chǎn)金融領(lǐng)域的去化和結(jié)構(gòu)化趨勢(shì)不明顯，相反，一些指標(biāo)相反趨勢(shì)加大，如按揭貸款占住戶帶看比重明顯上升，開發(fā)貸款占各項(xiàng)貸款比重也略有上升，說明去化和結(jié)構(gòu)化趨勢(shì)并沒有明顯地表現(xiàn)出來。
這樣的狀況反映什么問題呢？我們的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和增長領(lǐng)域新層次的一個(gè)問題，經(jīng)濟(jì)增長、銀行受益于房地產(chǎn)繁榮之間多年來形成的相互捆綁關(guān)系，這樣的關(guān)系要打破還是比較困難的。
建議：首先是方向問題，我們對(duì)新常態(tài)中國房地產(chǎn)金融的趨勢(shì)性的判斷，建議向這樣兩個(gè)方向努力，一是去規(guī)模，降低銀行對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域過高的貸款投放。二是結(jié)構(gòu)化，結(jié)構(gòu)金融即資產(chǎn)證券化，重構(gòu)房地產(chǎn)融資配置結(jié)構(gòu)。保障性金融，為房地產(chǎn)民生導(dǎo)向轉(zhuǎn)型提供金融支持。直接金融，優(yōu)化房地產(chǎn)融資結(jié)構(gòu)。
2014-12-26 10:34:35
- 高廣春:
具體的策略：以國開行建立住房金融事業(yè)部為契機(jī)，進(jìn)一步整合來自住房公積金和土地出讓金各個(gè)領(lǐng)域的資金，這幾年住房公積金和土地出讓金一部分資金是配用于住房保障建設(shè)的，但是這個(gè)資金是分布在各個(gè)條線，不能形成整合的優(yōu)勢(shì)，需要對(duì)這些資金進(jìn)行整合，建立各類保障房建設(shè)的政策性金融支持平臺(tái)。二是顛覆性改革公積金運(yùn)作模式，核心要點(diǎn)是建構(gòu)一家“中國住房公積金銀行”，對(duì)住房公積金進(jìn)行專業(yè)化管理和運(yùn)作。三是以有效經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型促銀行信貸結(jié)構(gòu)重構(gòu)，一個(gè)是實(shí)質(zhì)性推進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)創(chuàng)新過程，培育規(guī)模化、高效率、可持續(xù)的新興產(chǎn)業(yè)和GDP新的增長點(diǎn)。其二是建構(gòu)政策性金融體系，一方面是為創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)提供直接金融支持，另一方面通過增新補(bǔ)貼等方式激勵(lì)金融資源增加對(duì)新興產(chǎn)業(yè)的配置比重。
2014-12-26 10:36:46
- 高廣春:
結(jié)合目前決策層和監(jiān)管部門對(duì)房地產(chǎn)證券化的規(guī)定，有幾個(gè)方面需要改進(jìn)。首先是取消所謂的證券化額度的行政審批，建構(gòu)房貸證券化規(guī)范化的機(jī)制。二是降低基礎(chǔ)資產(chǎn)進(jìn)入門檻，放松基礎(chǔ)資產(chǎn)質(zhì)量約束，只要是投資級(jí)以上的資產(chǎn)都可以作為證券化的基礎(chǔ)資產(chǎn)。三是盡快配置一個(gè)規(guī)模化的、有效率的、方便生產(chǎn)化的二級(jí)市場。這樣一個(gè)二級(jí)市場有助于房貸證券化能夠形成一個(gè)較好的流動(dòng)性和效率的配置。
2014-12-26 10:37:17
- 楊慧:
各位領(lǐng)導(dǎo)，各位老師，還有新聞媒體，大家上午好。我今天向大家匯報(bào)的題目是主要城市的住房市場形勢(shì)分析與預(yù)測，這是與我們課題組對(duì)全國住房市場進(jìn)行分析及預(yù)測的基礎(chǔ)上，對(duì)全國主要城市做一個(gè)匯報(bào)。
我主要分四個(gè)方面來講，一是主要城市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀，二是對(duì)原因進(jìn)行分析，三是基于現(xiàn)在的形勢(shì)，對(duì)未來的趨勢(shì)進(jìn)行預(yù)測。四是相關(guān)政策建議。
全國主要城市，共85個(gè)，包括一線城市4個(gè)，即北上廣深，還有二線城市30個(gè)，主要是省會(huì)城市和計(jì)劃單列市。還有三、四線城市，包括蘇州、東莞、無錫等。
2014-12-26 10:44:42
- 楊慧:
第一，現(xiàn)狀。目前各類城市住房市場進(jìn)入了自主調(diào)整階段，主要指標(biāo)持續(xù)下跌，或者說出現(xiàn)了增速回落。
1.投資。大家從這張圖上可以看到，85個(gè)城市，從2013年到2014年的趨勢(shì)是不斷出現(xiàn)下降的趨勢(shì)，但是相反的是一線城市，和2013年比較起來有緩慢上升的趨勢(shì)，比去年同期上升了2.1個(gè)百分點(diǎn)。
從具體的數(shù)據(jù)來看，四個(gè)一線城市投資出現(xiàn)上升趨勢(shì)，北、上、廣、深投資都有較高幅度的上升的狀況。二線城市有26個(gè)城市是上升，4個(gè)城市是絕對(duì)量下降的態(tài)勢(shì)。、三四線城市41個(gè)城市有10個(gè)城市是下降的，這是各個(gè)城市投資的現(xiàn)狀。
2.新開工面積。85個(gè)城市中，無論是全國還是一線、二線、三線城市，較2013年比較起來處于下降的趨勢(shì)，但是從年初的下降到現(xiàn)在9月份的數(shù)據(jù)，降幅收窄，出現(xiàn)了上升的趨勢(shì)。從各個(gè)城市具體的情況來看，一線城市是一個(gè)正增速，三個(gè)城市是負(fù)增長。二線城市是7個(gè)城市上升，23個(gè)城市下降。三、四線城市是20個(gè)城市上升，31個(gè)城市下降。
3.施工面積。與2013年比，同比上升了7.5%，低于全國的增幅，較去年同期下降了3.6個(gè)百分點(diǎn)。一線城市上升3.9個(gè)百分點(diǎn)，它的上升幅度是最低的。二線城市上升了6.8個(gè)百分點(diǎn)，三、四線城市上升了9.3個(gè)百分點(diǎn)。85個(gè)城市，還有一線、二線、三線上身的城市占據(jù)大多數(shù)，下降的城市是小部分。
2014-12-26 10:45:15
- 楊慧:
4.竣工情況。從85個(gè)城市竣工情況來看，同比上升了7.2個(gè)百分點(diǎn)，增幅高于全國水平，較去年同期也是高于去年同期的水平，這與其他幾個(gè)指標(biāo)唯一出現(xiàn)飛速上升的指標(biāo)，這是值得注意的情況。但是3、4月份的時(shí)候，一、二線城市出現(xiàn)了逆勢(shì)的情況，三、四線城市出現(xiàn)下降，說明全國和三、四線城市出現(xiàn)同步的情況，但是一、二線城市竣工面積是上升的。
從85個(gè)城市來看，增速為正以及增速為負(fù)的城市差不多是對(duì)半分的態(tài)勢(shì)，包括一線、二線、三線的城市，都各有正增長和負(fù)增長。
5.銷售量。從目前市場分析以及媒體的報(bào)道可以注意到，無論是全國還是各類城市，趨勢(shì)都是統(tǒng)一的，出現(xiàn)了下降的趨勢(shì)，而且和2013年比較起來，這種趨勢(shì)是非常明顯的，下降幅度很大。一線城市銷售量下降幅度是非常大的，特別是北京和深圳，還有廣州，都超過了負(fù)20%的下降幅度，二線城市和三、四線城市，個(gè)別城市之間也出現(xiàn)了分化，蘭州、銀川增速是非常大的，大連、秦皇島、福州下降程度也非常之大。所以出現(xiàn)了兩個(gè)極端，有的城市增速非常大，有的城市下降也非常大。
2014-12-26 10:47:17
- 楊慧:
6.各類城市的房價(jià)。到2014年年初的時(shí)候，房價(jià)出現(xiàn)了較大幅度的下降，這也是大家目前可以注意到的。但是有一個(gè)方面大家也要注意到，就是目前85個(gè)城市的降幅是高于全國的降幅的，說明我們挑出來的這85個(gè)城市波動(dòng)幅度是高于全國平均水平的。
從這六個(gè)指標(biāo)的表現(xiàn)得出一個(gè)判斷，主要城市的住房市場形勢(shì)和全國基本趨勢(shì)是一致的，各類城市住房市場均進(jìn)入深化調(diào)整期。城市間分化現(xiàn)象也是非常嚴(yán)重的，一線城市中，北京波動(dòng)非常劇烈，除了住房投資增速為正之外，其他5個(gè)指標(biāo)同比均出現(xiàn)負(fù)增長，上海出現(xiàn)了量價(jià)齊跌。二線城市當(dāng)中，蘭州在住房投資、新開工、施工、竣工、銷售及銷售價(jià)格這六個(gè)指標(biāo)都表現(xiàn)出良好的增長態(tài)勢(shì)，尤其是銷售量增速達(dá)到了將近百分之百，住房市場熱度較高。三四線城市中，九江和柳州指標(biāo)較大幅度增長，住房市場熱度較高，常州6個(gè)指標(biāo)則全面較大幅度下降。85個(gè)城之外的其他大量城市，85個(gè)城市波動(dòng)幅度是高于全國的波動(dòng)幅度，由此可以判斷得出，其他三四線城市趨勢(shì)與全國一致的，但是波動(dòng)幅度是小于我們討論的85個(gè)城市的，這是我們對(duì)現(xiàn)狀的總結(jié)。
2014-12-26 10:48:13
- 楊慧:
我們對(duì)現(xiàn)狀做出了概括，各城市住房市場進(jìn)入自主調(diào)整期，我們有必要對(duì)現(xiàn)在出現(xiàn)的較大幅度的變化做出原因的分析，我們認(rèn)為，導(dǎo)致主要城市住房市場2013-2014年出現(xiàn)較大幅度變化主要在于三個(gè)共同的因素，2013年出現(xiàn)了增速高基數(shù)，導(dǎo)致2014年出現(xiàn)較大的增長，這是一個(gè)原因，另外還有信貸收緊以及市場預(yù)期悲觀。
除了這三個(gè)因素之外，各個(gè)城市還有自己主要的因素，一線城市主要原因是2013年高基數(shù)、信貸政策收緊及保障性住房增多。這里是2013年住房價(jià)格以及銷售量的增速情況，大家看到銷售量的增速特別是在2013年的年初，也就是2月和3月的時(shí)候，已經(jīng)超過了60%，住房價(jià)格已經(jīng)超過了40%，這就直接導(dǎo)致了2014年年初的時(shí)候出現(xiàn)了迅速的下滑。一線城市的第二個(gè)原因是信貸政策的收緊，這是一線城市房地產(chǎn)開發(fā)的資金來源，大家從這張圖上可以看到，北京、上海、深圳這三個(gè)城市房地產(chǎn)開發(fā)資金來源是出現(xiàn)下降的趨勢(shì)，但是廣州出現(xiàn)了小幅的上升，雖然說資金來源總額出現(xiàn)了小額上升，但是它的個(gè)人住房貸款、按揭貸款出現(xiàn)較大幅度的下降，說明四個(gè)一線城市都出現(xiàn)了個(gè)人住房按揭貸款資金來源不足，比較大幅度限制了它的剛性需求。第三個(gè)因素是保障性住房供給增多。為什么做出這樣一個(gè)判斷？我們是基于這樣的數(shù)據(jù)，我們選取了以北京為例，雖然目前北京推出了自住型商品房把它定位于商品房，可能它是具有保障房性質(zhì)的，他的這種保障房性質(zhì)以低于周圍商品房價(jià)格30%的價(jià)格，就分流了剛性需求，導(dǎo)致的兩方面的影響，一方面影響了房價(jià)的整體走勢(shì)，另一方面影響了購房者預(yù)期。
2014-12-26 10:50:12
- 楊慧:
二線城市的原因概括為以下三個(gè)方面，一方面是住房供給整體較為充足。大家可以看到，住房供給首先是住房竣工面積，從各類城市來看，大多數(shù)城市住房供給的增速是非常高的，還有待售面積增速也是非常高的，這樣就導(dǎo)致住房供給非常充足。第二方面是需求出現(xiàn)了大幅度下降。從這張圖上可以看到，大多數(shù)城市住房需求出現(xiàn)了增速大幅度下滑。第三方面是政策，今年1-9月份，我們47個(gè)主要限購城市當(dāng)中，二線城市是參與主要限購最多的城市，它受限購的影響非常嚴(yán)重，剛性需求受到抑制，資金來源城市間也受到一定的抑制。
2014-12-26 10:54:52
- 楊慧:
三、四線城市的原因，主要是因?yàn)閯傂孕枨鬄橹饕男枨笾黧w，但是前期剛性希求又得到了快速釋放，所以目前的需求不足，大多數(shù)都出現(xiàn)了下降。還有市場主體的預(yù)期，三、四線城市市場主體的預(yù)期受熱點(diǎn)城市住房市場情況影響突出，全國城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶問卷調(diào)查報(bào)告顯示，一季度到三季度預(yù)期房價(jià)下降的比重不斷上升。
對(duì)未來2014-2015年主要城市住房市場形勢(shì)做出決策。我們做出的基本判斷是由于信貸寬松等措施，將助力市場回暖。但是由于供求基本面，決定了回升幅度是有限的。
2014-12-26 10:55:34
- 楊慧:
一線城市，信貸支持力度加大會(huì)促進(jìn)住房需求回升，但保障房供給持續(xù)增加將持續(xù)分流剛性需求。二線城市松綁限購作用逐步顯現(xiàn)，但住房市場供求趨于均衡的客觀背景導(dǎo)致主要指標(biāo)回升幅度有限。三四線城市城市地方政府調(diào)控住房市場力度將持續(xù)加大對(duì)住房市場的支持，刺激政策也會(huì)不斷的出現(xiàn)，但是由于它的剛性需求支撐非常有限，所以住房市場的調(diào)整將會(huì)持續(xù)。這是對(duì)未來趨勢(shì)的一個(gè)預(yù)測。
基于我們的現(xiàn)狀與趨勢(shì)，我們提出了相應(yīng)的建設(shè)建議，就是要以市場為主，同時(shí)加強(qiáng)政府的宏觀調(diào)控。首先對(duì)一線城市，我們要促進(jìn)住房市場的長效機(jī)制的建設(shè)，注重長期穩(wěn)定的發(fā)展。這也是目前一線城市政府房地產(chǎn)投放方面主要的基調(diào)。二線城市要以市場機(jī)制為主，促進(jìn)市場深化調(diào)整，同時(shí)注重政策的長期性、穩(wěn)定性，對(duì)住房市場預(yù)期起到穩(wěn)定的作用。三四線城市要通過市場的作用消化現(xiàn)有的庫存，但是由于一些城市目前已經(jīng)有比較大的風(fēng)險(xiǎn)，所以要做好部分城市風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警以及防范。
2014-12-26 10:58:03
- 張慧芳:
各位專家，各位媒體的朋友，大家好。我來匯報(bào)一下土地市場分報(bào)發(fā)展的成果。土地市場歸根到底是由住房市場決定的，但是它有自己的特點(diǎn)。
剛才大家聽到了，住房市場整個(gè)是下跌的狀態(tài)，土地市場除了量下跌之外，價(jià)格還在漲。
我也分四個(gè)方面的內(nèi)容：第一，2013-2014年土地市場運(yùn)行基本狀況。二是當(dāng)前土地市場存在的主要問題，三是土地市場總體判斷與展望，最后是推動(dòng)土地市場健康發(fā)展的政策建議。
2014-12-26 10:59:17
- 張慧芳:
一、2013-2014年土地市場運(yùn)行基本狀況
（一）土地供應(yīng)量與成交量總體狀況。全國300城市供求量同比整體大幅下降20%以上，各季度成交量同比下降幅度逐季擴(kuò)大，到第三季度供求量急劇萎縮，成交量下降幅度達(dá)到35%，市場加速趨冷。到9月份，全國300個(gè)城市成交土地面積環(huán)比減少33%，同比減少53%。
今年前三季度土地供求量環(huán)同比雙降主要基于三個(gè)原因：其一、去年同期土地市場較好，奠定了較大的基數(shù)。其二，樓市持續(xù)下行，導(dǎo)致開發(fā)商拿地積極性下降。其三，地方政府為確保地價(jià)也會(huì)減少推地面積。因?yàn)榈胤秸谕频氐臅r(shí)候，尤其是在市場下行情況下推地的時(shí)候，都會(huì)主動(dòng)和開發(fā)商商量，確定有買家并且能賣個(gè)好價(jià)錢才推出，否則永遠(yuǎn)都不賣。
2014-12-26 11:02:24
- 張慧芳:
（二）土地成交價(jià)格和溢價(jià)率。成交地價(jià)總體漲幅比較明顯，整體水平持續(xù)高位運(yùn)行，價(jià)格創(chuàng)歷史新高。
成交地價(jià)的環(huán)比增長率持續(xù)下降，從去年第四季度持續(xù)下降，現(xiàn)在環(huán)比增長率幾乎達(dá)到零。同比增長率從今年第一季度以來是持續(xù)下降的，但是還處在比較高的位置上。溢價(jià)率是持續(xù)下降，第三季度溢價(jià)率至同期較低水平。
從較長時(shí)間段來看，2014年前三季度土地溢價(jià)率持續(xù)走低并且已經(jīng)處于2008年一季度以來的較低水平。三季度溢價(jià)率較上年回落了15.1%，處于歷史同期較低水平。
2014-12-26 11:03:05
- 張慧芳:
（三）土地出讓金。2013年土地出讓金大幅增長，上漲幅度超過了50%，
今年前三季度，全國300個(gè)城市土地出讓金大幅縮水20%，第三季度同比降幅達(dá)50%，但是北上廣深4個(gè)一線城市的土地出讓金前三季度基本持平。
我們看到，在今年前三季度，樓市低迷、房價(jià)持續(xù)走低的情況下，成交價(jià)格總體水平依然上漲，成交均價(jià)再創(chuàng)歷史新高，本來應(yīng)該并駕齊驅(qū)的地價(jià)與房價(jià)走勢(shì)出現(xiàn)背離。出現(xiàn)這種原因是多方面的，近期土地以優(yōu)質(zhì)地快和一線城市土地成交占比較高。二是地方政府完全壟斷了土地一級(jí)市場，地方政府寧愿減少推地以維持高地價(jià)，也不愿意降低土地出讓底價(jià)。三是由于國企和央企資金成本比較低、力量雄厚，不時(shí)出手搶地王。四是地價(jià)變動(dòng)滯后于房價(jià)變動(dòng)兩到三個(gè)月左右，房價(jià)變動(dòng)還沒有充分反映到地價(jià)當(dāng)中來。但是市場經(jīng)濟(jì)當(dāng)中，這種房價(jià)和地價(jià)走勢(shì)背離的狀態(tài)不具有可持續(xù)性，數(shù)據(jù)顯示在多重背景下，2014年第三季度，全國主要城市出現(xiàn)環(huán)城比造成了持續(xù)回落，地價(jià)上漲乏力，綜合地家環(huán)比上漲超過3%的只有兩個(gè)。
從今年各月表現(xiàn)來看，三季度土地出讓市場仍然維持較冷的態(tài)勢(shì)，9月市場降溫尤為明顯，3月市場總體降溫接近70%，這是一個(gè)總體情況。
2014-12-26 11:04:48
- 張慧芳:
（四）各能級(jí)城市土地市場情況。一是分化進(jìn)一步家居，馬太效應(yīng)更加明顯。二是一線城市量大跌價(jià)大升，供求總量大幅下降31%，樓面均價(jià)大幅上漲57%，出讓金基本持平微降0.03%。二、三四線城市量大跌價(jià)基本持平。到了第三季度，各線城市土地銷售都遇冷，二、三、四線城市量價(jià)環(huán)比總體顯著下跌。
（五）三大重點(diǎn)區(qū)域土地市場行情。一是綜合地價(jià)走勢(shì)與全國基本相同，三大區(qū)域分化明顯。二是地價(jià)環(huán)比和同比增幅，長三角與環(huán)渤海地區(qū)都略低于全國，其中長三角地區(qū)第三季度綜合地價(jià)環(huán)比增速為零，珠三角地區(qū)則大幅高于全國。
（六）開發(fā)商土地購置，夠地面積同比負(fù)增長，購地轉(zhuǎn)為謹(jǐn)慎。2014年1-8月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積同比下降3.2%，土地成交價(jià)款增長了12.8%。
造成開發(fā)商購地面積下降的主要原因，一個(gè)是多數(shù)企業(yè)由于銷售狀況不佳，目標(biāo)完成率偏低，銷售同比較大幅度下降，資金量趨緊。二是不少企業(yè)，尤其是大企業(yè)拿了很多地，有足夠的土地儲(chǔ)備。三是土地市場雖然下行，但是土地價(jià)格并沒有下降多少，有些地方上升還很多，沒有達(dá)到開發(fā)商抄底土地市場的心理預(yù)期，或者在等待更好的購地時(shí)機(jī)。四是目前小房企資金處于斷裂邊緣，大房企都想保留盡量多的現(xiàn)金等著收購市場上開發(fā)不下去的項(xiàng)目。因?yàn)檫@比直接去招拍掛拿地更有影響力。
2014-12-26 11:07:26
- 張慧芳:
（七）保障性安居工程用地。計(jì)劃指標(biāo)單列單批，用地計(jì)劃應(yīng)保盡保，計(jì)劃落實(shí)有力有效，到10月中旬已提前近三個(gè)月完成了前年開工，基本完成了供應(yīng)計(jì)劃。
今年國土部沒有再公布全國住房用地供應(yīng)計(jì)劃，并沒有放松保障性安居工程用地的管理。
二、當(dāng)前土地市場存在的主要問題
（一）土地市場正常調(diào)整理性回歸的過程或被干擾。
2004年以來，我國土地市場基本處于過熱狀態(tài)。經(jīng)過十年的發(fā)展，目前已經(jīng)具備了理性回歸平穩(wěn)發(fā)展的內(nèi)外部條件。其一、我國城鎮(zhèn)人均住房面積已經(jīng)超過了30平方米，告別了住房短缺時(shí)代。其二，2010年以來，住房銷售速度只有供給速度的50%，目前多地庫存已經(jīng)接近歷史高位。第三，經(jīng)過多年的持續(xù)快速上漲，且地價(jià)上漲指數(shù)一直高于房價(jià)上漲指數(shù)，致使目前的地價(jià)已經(jīng)過高且上漲乏力。
2014-12-26 11:10:40
- 張慧芳:
在這種情況下，土地市場進(jìn)行自我修復(fù)和平衡是市場進(jìn)行資源配置的正常反應(yīng)，但是由于地方政府土地財(cái)政依賴嚴(yán)重，試圖繼續(xù)提高地價(jià)，中央政府也擔(dān)心GDP增長達(dá)不到目標(biāo)，并加入救市，這勢(shì)必會(huì)擾亂土地市場自我調(diào)節(jié)的節(jié)奏。
（二）土地市場量跌價(jià)升，地價(jià)與房價(jià)走勢(shì)背離，樓市風(fēng)險(xiǎn)加大。
（三）近年土地供應(yīng)量過多過快，部分二線及三四線城市土地供應(yīng)嚴(yán)重過剩。這里有個(gè)數(shù)據(jù)，2005年到2009年，全國住房用地供應(yīng)平均6.48萬公頃。
（四）土地市場分化進(jìn)一步家居，供地量與不同能級(jí)城市不相匹配。
2014-12-26 11:13:45
- 張慧芳:
三、對(duì)未來一年土地市場總體判斷及展望
（一）土地市場成交總量或有小幅回升，價(jià)格或繼續(xù)保持高位調(diào)整態(tài)勢(shì)。
（二）土地市場或會(huì)繼續(xù)分化并將進(jìn)一步加劇。
四、推動(dòng)土地市場平穩(wěn)健康發(fā)展的政策建議
（一）正確認(rèn)識(shí)當(dāng)前土地市場回調(diào)趨冷的性質(zhì)，引導(dǎo)市場理性回歸。所謂新常態(tài)，我的理解就是增長速度應(yīng)該再下個(gè)臺(tái)階。特別指出，調(diào)控的時(shí)候，地方政府和中央政府利益不一致，甚至發(fā)生矛盾，調(diào)控效率往往大打折扣，但是救市的時(shí)候，兩者的利益高度一致，救市效率也加倍增強(qiáng)，尤其是中央政府在阻止市場過快下行采取的微刺激，傳到地方政府可能會(huì)成為中刺激、強(qiáng)刺激，因此要把握力度。
2014-12-26 11:15:01
- 張慧芳:
（二）建立新的土地出讓金分配機(jī)制，抑制地方政府推高地價(jià)的強(qiáng)烈欲望。這個(gè)要做好分配機(jī)制，為減低地方政府推高地價(jià)的強(qiáng)烈欲望，以及遵循土地漲價(jià)歸公的理念，建議建立一套類似超額累進(jìn)稅率一樣的地方政府土地出讓收入上交制度，或?qū)敲娴貎r(jià)年增長率超過房價(jià)年增長率所增加的土地增長金上交中央財(cái)政，用于補(bǔ)貼養(yǎng)老金、慈善基金、三農(nóng)等等。
（三）精算供地計(jì)劃，通過強(qiáng)化供地計(jì)劃宏觀把控實(shí)施好分類調(diào)控。
要按照住房需求量、可售房源與土地存量一定比例關(guān)系測算住房上市量缺口。
（四）抓緊抓實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制有關(guān)的各項(xiàng)制度建設(shè)，以穩(wěn)定預(yù)期。
2014-12-26 11:15:58
- 姜雪梅:
尊敬的女士們、先生們，上午好，我今天主要講的內(nèi)容是住房社會(huì)保障。
從2009年開始，我們寫住房綠皮書寫的這部分，住房保障也是長效機(jī)制的問題，而且很多都是制度性問題，所以其實(shí)我們?cè)谶@個(gè)過程當(dāng)中也發(fā)現(xiàn)問題比較嚴(yán)重，主要是制度方面的問題，社會(huì)監(jiān)督也欠缺。
2014-12-26 11:16:26
- 姜雪梅:
從2011年到2014年9月底已經(jīng)開工3108萬套保障房，完成了目標(biāo)的86.33%，到明年“十二五”規(guī)劃的任務(wù)肯定能夠完成，而且已經(jīng)下了2015年保障房任務(wù)1700萬套。今年中央財(cái)政支持力度大于往年，重點(diǎn)棚戶區(qū)改造。
在保障房建設(shè)過程當(dāng)中，保障房建設(shè)模式和產(chǎn)權(quán)模式形成了多樣化的模式，其中是共有產(chǎn)權(quán)房成為保障性住房的新亮點(diǎn)，解決了經(jīng)濟(jì)適用房產(chǎn)權(quán)不明的問題，比較難解決的是退出機(jī)制的問題。合作型保障房也可以說是一種經(jīng)濟(jì)適用房，解決了政府持有保障性住房的成本比較高，而且對(duì)于消費(fèi)者來說，目前是保障房高價(jià)位問題，所以它會(huì)比較受關(guān)注和青睞。
今年保障房的重中之重還是棚戶區(qū)改造，今年要開工470萬保障房任務(wù)的67%。國開行已經(jīng)建立了住宅金融事業(yè)部支持棚改，棚戶區(qū)改造的遼寧模式被全國復(fù)制，長沙發(fā)放貨幣補(bǔ)貼，改善棚戶區(qū)居民的居住環(huán)境。其實(shí)棚戶區(qū)改造是保障房的重要內(nèi)容。原來我理解的原來意義的棚戶區(qū)的以外自控區(qū)已經(jīng)納入到棚戶區(qū)改造，實(shí)際已經(jīng)納入到城市再開發(fā)的理念當(dāng)中。
“十二五”期間保障房速度，主要是改善了民生，今年9月底，根據(jù)發(fā)布的消息，累計(jì)解決了4000多萬戶城鎮(zhèn)家庭住房保障，其中1900萬戶是城鎮(zhèn)低收入家庭，保障房管理日趨規(guī)范，并將逐步市場實(shí)施。像北京、四川成都也相繼出臺(tái)了一些規(guī)范性文件，規(guī)范了保障房體系制度的建設(shè)和管理，部分城市已經(jīng)完成了公租房和廉租房運(yùn)行，提高了工作效率，減少了管理成本。
2014-12-26 11:16:46
- 姜雪梅:
保障房績效管理逐步規(guī)范，以開工為主，但是保障房真正的用途，它的績效，在后期管理，2013年開始在山東、河北、湖南、湖北、四川5省開展了安居工程績效評(píng)價(jià)試點(diǎn)，其中包括資金到位、開工、租賃補(bǔ)貼發(fā)放、工程實(shí)施取得的成效等。江西把入住率列入保障房政府考核的重要內(nèi)容，入住率低于80%的市、縣將要求限期整改。綠色建筑將成為保障房常態(tài)化，住建部要求，保障房建設(shè)要引領(lǐng)住宅產(chǎn)業(yè)化。公積金異地貸款，是為了刺激救市而實(shí)施的，對(duì)住房保障也有一定的作用，它提高了資金的使用效率，而且有助于公積金的推廣。
2014-12-26 11:21:24
- 姜雪梅:
我們國家保障房制度也存在一些問題，比如說監(jiān)管不到位、管理漏洞比較大，其中一條嚴(yán)重的問題是資金的缺口比較大。但是資金的使用效益不高，挪用現(xiàn)象也比較嚴(yán)重。另外，缺乏法律支撐，管理非常難。還有缺乏社會(huì)監(jiān)督，績效評(píng)價(jià)制度健全也比較難。另外一個(gè)最重要的，對(duì)消費(fèi)者而言，選址偏遠(yuǎn)，與居民需求不匹配，入住率低，資源浪費(fèi)嚴(yán)重。有不少保障房是空置的，但是根據(jù)相關(guān)的規(guī)定，保障房是不能出租的，大量浪費(fèi)了資源。另外一個(gè)原因，目前我們國家住宅市場分化日益加劇，住宅價(jià)格今后會(huì)有上漲的趨勢(shì)，但是中低檔住宅價(jià)格上漲的可能性相對(duì)小，我們除了改善居民的居住環(huán)境之外，增加他們資產(chǎn)效用，給他們分配住宅，讓他們擁有資產(chǎn)，讓他們致富。但是以目前的選址配套來看，保障房將來會(huì)貶值，不可能升值，這樣會(huì)加劇居住隔離，會(huì)引起社會(huì)的另一個(gè)矛盾。所以，我們應(yīng)該注重保障房的選址問題。
另外，保障房價(jià)格比較高，門檻比較高，農(nóng)民工面臨市場失靈和政策失靈。我們老是談城鎮(zhèn)化，但是很多城鎮(zhèn)化從人口指標(biāo)來說都是農(nóng)民工占這個(gè)指標(biāo)的，但是如果不把農(nóng)民工納入住房保障體系里，把他們拒之門外的話，無法真正實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)化。另外，我們國家中低收入家庭的住房消費(fèi)能力較低，保障房個(gè)人融資相對(duì)。
2014-12-26 11:23:13
- 姜雪梅:
對(duì)上述問題提出一些政策建議。一是加強(qiáng)監(jiān)管和社會(huì)監(jiān)督。我們首先應(yīng)該提高保障房資金使用效益，嚴(yán)格審核資金用途，降低成本。把后期管理應(yīng)納入到考核機(jī)制，讓社會(huì)監(jiān)督我們所建的保障房如何使用的，是不是真正起到了應(yīng)該起到的作用。我們應(yīng)該及時(shí)公布數(shù)據(jù)，“十二五”期間大量建設(shè)保障房的同時(shí)，在統(tǒng)計(jì)局的工作數(shù)據(jù)當(dāng)中，把原有的指標(biāo)都刪除了，沒有公開公布的數(shù)據(jù)，所以社會(huì)輿論也好、學(xué)者也好，很難做研究，更深入地了解實(shí)際情況，以做一些監(jiān)督。
二是積極提高中低收入群體的住房可支付能力。一方面是推廣公積金制度和以貨幣補(bǔ)貼為主的住房保障模式，另一方面適當(dāng)提高保障房的融資能力，政府應(yīng)該給他們提供一定的擔(dān)保，讓低收入家庭有能力購買保障房，另外何以抵押擔(dān)保這些保障房，拿資金去投資。三是我們應(yīng)該積極發(fā)展保障房的二級(jí)市場，有效配置資源，加強(qiáng)對(duì)保障房的循環(huán)利用我們國家大量建設(shè)保障房，很多保障房是空置的，這些保障房空置的原因是多方面，一方面是配套不夠，公共交通不方便。另一方面是有些出租了，或者居委會(huì)找上門，不讓出租，空置出來的。我們根據(jù)市場配置需求，對(duì)保障房形成一個(gè)封閉式的二級(jí)市場，讓中低收入群體形成保障房市場的需求，已經(jīng)建設(shè)的保障房，政府也好、中介機(jī)構(gòu)也好，形成一個(gè)二級(jí)供給市場，讓需求供給相匹配。我們?nèi)ト毡菊{(diào)研的時(shí)候也發(fā)現(xiàn)了，一般的中介機(jī)構(gòu)也推出保障房的租賃服務(wù)，而且他們也不收取服務(wù)費(fèi)，實(shí)際上我們應(yīng)該更加安排保障房的經(jīng)濟(jì)市場、租賃市場和一些相關(guān)的二、三級(jí)市場。這樣可以更加有效地配置資源。四是適當(dāng)鼓勵(lì)“集資建房”。集資建房成本低，而且相對(duì)容易管理，所以我們應(yīng)該鼓勵(lì)。
2014-12-26 11:25:54
- 姜雪梅:
從上面分析的角度來評(píng)價(jià)保障房績效程度，但是由于數(shù)據(jù)的缺乏，就做了總體程度的保障分析。從2010-2012年期間，西部地區(qū)住房社會(huì)保障投入比較大，北京、甘肅、陜西住房保障投入指數(shù)都名列前4名，但是廣東、遼寧、福建、山東的保障投入指數(shù)相對(duì)低。
2014-12-26 11:30:06
- 郭宏宇:
各位領(lǐng)導(dǎo)，各位專家，下面由我給大家介紹一下綠皮書當(dāng)中國際形勢(shì)和全球住房體系。
首先對(duì)2013-2014年的全球經(jīng)濟(jì)形勢(shì)。兩個(gè)字可以概括，一個(gè)是復(fù)蘇，另一個(gè)是分化。從復(fù)蘇的角度來看，雖然說2013年全球經(jīng)濟(jì)增速并不是很高，大概是2.2%左右，但是這個(gè)增速已經(jīng)逐漸趨穩(wěn)，并不再繼續(xù)下滑。而且我們跟前期的低估相比，目前的全球經(jīng)濟(jì)數(shù)字是比較高的，所以整個(gè)全球經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，大家也有爭議說，是不是已經(jīng)真正到低谷了，但是總體上我們看經(jīng)濟(jì)走勢(shì)，大致上已經(jīng)到了經(jīng)濟(jì)的低谷了。
為什么提到分化呢？整個(gè)經(jīng)濟(jì)這一塊，可以看到明顯區(qū)分為發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體和發(fā)展中新經(jīng)濟(jì)體，而且對(duì)于發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體而言，以美國為代表和歐盟經(jīng)濟(jì)增速的分化是特別大的。所以總的來看，2013-2014年全球經(jīng)濟(jì)形勢(shì)可以用復(fù)蘇和分化兩個(gè)詞來概括。
全球住房市場形勢(shì)，從1995年左右開始統(tǒng)計(jì)，一直到去年，是全球住房市場增長最快的時(shí)期。為什么是最快的時(shí)期呢？主要還是和發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體他的情況相關(guān)，因?yàn)楫吘拱l(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體的住房市場在全球市場中是占一個(gè)主導(dǎo)地位。
全球房價(jià)整體是大幅度的增長，但是這種差異同樣存在。這個(gè)差異表現(xiàn)在兩塊，一是地域上的差異，如果看全球各大州，非洲可以忽略，其他地方可以看到，美洲北美市場是反彈得特別強(qiáng)烈。再一個(gè)比較差的是歐洲，尤其是身陷于歐債危機(jī)的國家，像希臘、西班牙這些國家的住房市場相對(duì)是比較差的。我們?nèi)绻礀|亞，整個(gè)東亞的住房市場在之前的高速增長之后，現(xiàn)在增速又開始大幅度下跌。比較特別的是南美和中亞市場，盡管說從全球的房地產(chǎn)市場當(dāng)中來看，南美和中亞并占有很大的比重。如果從增速來看，去年這兩個(gè)地區(qū)的增速特別高。
2014-12-26 11:31:23
- 郭宏宇:
再一個(gè)從危機(jī)階段地域，跟之前相似的是，身陷于危機(jī)國家，像希臘這些國家，住房市場的走勢(shì)是不大好的。比較特殊的是危機(jī)之后的國家，比如說愛爾蘭，再一個(gè)是美國，這些國家住房市場的走勢(shì)對(duì)來講都是比較好的，而且在全球來講，它的反彈逐漸已經(jīng)走上前列了。
跟全球經(jīng)濟(jì)相似的情況是復(fù)蘇和分化，不同的是，它不是一個(gè)小規(guī)模的復(fù)蘇，而是全球急劇的強(qiáng)烈的反彈。從分化來看，既包括地域深的分化，也包括危機(jī)階段的分化。
從我們國家的住房市場定位來看，我們國家受到地緣因素的影響特別小，如果看到我們國家的房地產(chǎn)市場在之前的高漲之后，去年已經(jīng)有了低迷的態(tài)勢(shì)，這不是孤立的現(xiàn)象，在整個(gè)東南亞地區(qū)，比如說看印尼，看周邊這些國家，我們發(fā)現(xiàn)這些房地產(chǎn)市場，包括住房市場，都有了稍微低迷的趨勢(shì)，所以我們國家的住房市場目前出現(xiàn)低迷態(tài)勢(shì)也是國際上的大趨勢(shì)，并不是孤立的。再一個(gè)比較特別的是，我們國家住房市場也不是再是孤立的市場，尤其是高端的市場已經(jīng)融入了全球市場，如果我們看新聞報(bào)道，可以很明顯地看出來，有很多關(guān)于海外置業(yè)的宣傳。從一些統(tǒng)計(jì)材料里可以看出，我們中國到國外購買住房的時(shí)候，在地域上是非常集中的，同時(shí)從購買平均價(jià)格來看，大部分已經(jīng)進(jìn)入高端房價(jià)了。
2014-12-26 11:46:17
- 郭宏宇:
我們大致上可以做出這樣的一個(gè)判斷，2013-2014年，我們國家從地緣上來看，房地產(chǎn)市場并不是孤立的，受制于整個(gè)地緣的大環(huán)境。其次，我們國家的高端住房市場已經(jīng)開始和全球高端市場出現(xiàn)融合態(tài)勢(shì)，并且和發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體的高端住房市場出現(xiàn)競爭。
對(duì)2014年和2015年的預(yù)測，整個(gè)全球經(jīng)濟(jì)還是會(huì)有這樣一個(gè)小幅的結(jié)構(gòu)性的復(fù)蘇趨勢(shì)。我們說結(jié)構(gòu)性，主要是考慮這種發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體與新興經(jīng)濟(jì)體的分化，以及北美、歐洲這些差距仍然存在。從整個(gè)經(jīng)濟(jì)增長的大趨勢(shì)來看，如果是剔除了危機(jī)因素之后，基本上有十年左右的一個(gè)周期，現(xiàn)在正好處在這個(gè)周期低估反彈的階段，我們?nèi)绻馔频脑挘旧线€是復(fù)蘇的。另外一個(gè)，發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體目前對(duì)于整個(gè)經(jīng)濟(jì)調(diào)控，經(jīng)歷了危機(jī)之后，已經(jīng)有了一些經(jīng)驗(yàn)，比如說金融領(lǐng)域，發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體已經(jīng)充分注意到了傳統(tǒng)的業(yè)務(wù)，它的穩(wěn)定性，并且在一些監(jiān)管措施當(dāng)中，比如2013年的時(shí)候，英國一些監(jiān)管制度的調(diào)整，都已經(jīng)充分注意到了這一點(diǎn)。所以，發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體目前對(duì)于經(jīng)濟(jì)調(diào)控已經(jīng)積累出了比較好的經(jīng)驗(yàn)，因此整個(gè)經(jīng)濟(jì)總體趨勢(shì)是反彈的。我們國家經(jīng)濟(jì)占的總量比較大，進(jìn)出口占的比例又比較高，而且整個(gè)經(jīng)濟(jì)增長速度相對(duì)比較高，起到了定海神針的作用，全球的經(jīng)濟(jì)增長至少還是有一定保證。
2014-12-26 11:47:47
- 郭宏宇:
對(duì)于住房市場，我們的預(yù)測，結(jié)合我們國家來講，首先就說全球市場應(yīng)該會(huì)延續(xù)之前的態(tài)勢(shì)，仍然有個(gè)增長趨勢(shì)，當(dāng)然還有地區(qū)差異。具體到我們國家，我們?cè)诰G皮書中已經(jīng)提到了很多硬件的影響，比如說海外移民的問題，包括地緣因素的影響，包括資本流出的影響。在這里我想補(bǔ)充兩塊，一個(gè)是在硬環(huán)境之外的軟環(huán)境。從海外置業(yè)的宣傳來看，很多宣傳不僅僅是說成本如何，而且它是結(jié)合發(fā)達(dá)國家本身的一些福利和它本身的一些軟環(huán)境的優(yōu)勢(shì)來進(jìn)行宣傳。所以，當(dāng)我們說我們國家面臨著境外高端住房市場競爭的時(shí)候，不僅面臨硬的方面，包括成本等等的競爭，也包括軟環(huán)境方面的競爭。
另外一個(gè)是金融因素的影響，我們國家有龐大的儲(chǔ)蓄，這個(gè)龐大的儲(chǔ)蓄就要尋找投資的渠道，如果國內(nèi)的房地產(chǎn)有低迷狀態(tài)，就會(huì)去海外再尋找投資渠道。除了我們綠皮書提到的企業(yè)之外，金融機(jī)構(gòu)也會(huì)根據(jù)海外部分住房市場的反彈，設(shè)計(jì)出一些潛在的金融產(chǎn)品，來給我們國家大量的儲(chǔ)蓄提供投資的渠道。
總的來看，我們國家高端住房市場會(huì)面臨激烈競爭，尤其是一、二線城市受到的沖擊更為顯著，而且沖擊的幅度可能是比單純的住房市場影響更大一些，會(huì)通過金融的渠道滲透到整個(gè)國內(nèi)住房市場。這是對(duì)2013-2014年全球經(jīng)濟(jì)形勢(shì)住房市場形勢(shì)的基本判斷和對(duì)2014-2015年的簡單預(yù)測。
2014-12-26 11:48:57
- 蔡書凱:
大家上午好，按照會(huì)議的安排，我簡單介紹一下中國住房地方政府行為分析與預(yù)測。
大家都知道，地方政府是房地產(chǎn)市場的重要參與者，土地的供給者，同時(shí)也是房地產(chǎn)市場的管理者，保障房的供給者。2014年以來，隨著房地產(chǎn)市場環(huán)境的變化，以及波及到土地市場的變化，地方政府在房地產(chǎn)市場的行為也發(fā)生了變化。
簡單地給大家做一個(gè)預(yù)測，地方政府在房地產(chǎn)市場的行為，我們認(rèn)為它可能走上新的常態(tài)。
我們以前會(huì)認(rèn)為，地方政府在房地產(chǎn)市場的行為存在錯(cuò)位、越位現(xiàn)象，隨著房地產(chǎn)市場進(jìn)入新的常態(tài)，地方政府在房地產(chǎn)市場上的行為，我們認(rèn)為他可能也會(huì)進(jìn)入一個(gè)新的常態(tài)，從越位退位、錯(cuò)位歸位、缺位補(bǔ)位，利用市場規(guī)律來辦事。
第一，立足于市場本位，釋放購買需求。包括地方政府目前已經(jīng)采取了很多措施，比如說進(jìn)一步放松限購，調(diào)整公積金政策，對(duì)購房的補(bǔ)貼、稅收的減免等等，我認(rèn)為地方政府的這些行為都是為了釋放一個(gè)合理的購房需求，也是按照市場規(guī)律來辦事。
2014-12-26 11:49:46
- 蔡書凱:
第二，地方政府會(huì)立足市場本位，釋放土地需求。地方政府可能在未來會(huì)進(jìn)一步加大對(duì)房地產(chǎn)商服務(wù)的力度，通過調(diào)整土地指標(biāo)，降低容積率，減少地產(chǎn)商的代購待建等等，降低土地出讓金收付比例等方式，來辦法土地市場開發(fā)的需求，來釋放合理的總需求。實(shí)際上這兩個(gè)方面我們認(rèn)為都是地方政府基于市場給予原則一個(gè)正常、合理的理性的行為。
第三，地方政府立足管理本位，維護(hù)房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定。前面幾位同仁也提到了，通常我們?cè)谟^察地方政府行為的時(shí)候，更多是把它看作房地產(chǎn)市場利益相關(guān)者，在房地產(chǎn)市場行情不好的情況下，我們的地價(jià)、房價(jià)并沒有出現(xiàn)一種斷氧式的下跌，實(shí)際上我認(rèn)為這主要是歸公于地方政府所做的努力，所做的管理者本職的工作，基于它自身的職責(zé)，相應(yīng)的一個(gè)理性的選擇。地方政府可能會(huì)穩(wěn)定當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場、加速去庫存的政策，做出很多的。隨著國家反腐敗的推進(jìn)，未來房地產(chǎn)土地方面違規(guī)的行為會(huì)大幅度減少，同時(shí)人為造城的行為可能不復(fù)存在。地方政府在房地產(chǎn)市場利益相關(guān)者的角色會(huì)進(jìn)一步淡化，更多回歸他管理者的本位。但是要讓地方政府更好地實(shí)施管理本位，需要一些外部的輔助條件，最重要的是保證地方政府財(cái)力的可持續(xù)性，讓地方政府解脫出來，通過房地產(chǎn)稅、轉(zhuǎn)移支付等等，保持地方政府財(cái)力的可持續(xù)性。
2014-12-26 11:51:45
- 倪鵬飛:
今天非常感謝各位媒體界的朋友。咱們的發(fā)布會(huì)今天就到這里，大家有什么想采訪的，可以和課題組的成員分別進(jìn)行溝通。
2014-12-26 11:52:21
圖片內(nèi)容：
中國住房發(fā)展報(bào)告（2014-2015）》發(fā)布暨經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下的中國住房發(fā)展研討會(huì)舉行 
《住房綠皮書》 
中國網(wǎng)現(xiàn)場直播 
城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛主持會(huì)議 
中科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院院長高培勇講話 
社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社社長謝壽光講話 
研討會(huì)現(xiàn)場 
課題組倪鵬飛博士介紹課題報(bào)告內(nèi)容 
課題組鄒琳華博士介紹課題報(bào)告內(nèi)容 
課題組高廣春博士介紹課題報(bào)告內(nèi)容 
課題組楊慧博士介紹課題報(bào)告內(nèi)容 
課題組張慧芳博士介紹課題報(bào)告內(nèi)容 
課題組蔣雪梅博士介紹課題報(bào)告內(nèi)容 
課題組郭宏宇博士介紹課題報(bào)告內(nèi)容 
課題組蔡書凱博士介紹課題報(bào)告內(nèi)容 
研討會(huì)現(xiàn)場
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圖片大圖：
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